Les charges imputables au locataire: la taxe foncière subsiste!
L'article R145-35 du code de commerce est venu préciser les charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent plus être imputés au preneur d'un bail commercial :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l' article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
Reste à préciser la nature exacte de ces services, ce sera à la jurisprudence d'en déterminer son étendue.
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
NOTA : Ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
Nouvelles obligations d'information en matière de charges et de travaux
L'inventaire des catégorie de charges
Désormais tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire (L. 145-40-2 du code de commerce).
Cet état récapitulatif annuel doit inclure la liquidation et la régularisation des comptes de charges et être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci (R145-36 du code de commerce).
L'état récapitulatif des travaux
Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel
- Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.
Ces informations devront être communiquées au locataire dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux (R145-37 du code de commerce).
Précision sur les modalités de résiliation conventionnelle par LRAR et la demande de révision des loyers
La date du congé donné par LRAR à prendre en compte est celle de la première présentation de la lettre (R145-1-1 du code de commerce).
La demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (R145-20 du code de commerce). Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60.
Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.