La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 (art.2) relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives modifie les articles L145-8, L.145-9, L.145-10 et L.145-12 du code de commerce. Pour rappel, le droit au renouvellement d’un bail commercial est d’ordre public, aucune clause du bail ne peut y déroger.
Procédure de renouvellement d’un bail commercial
Le congé adressé pour la fin du bail par le bailleur ou la demande de renouvellement ou le congé délivré par le preneur n’a plus à tenir compte du dernier jour du trimestre civil. Le congé, qu'il soit à la fin d'une période triennale ou au terme bail, doit être donné par acte d’huissier au minimum six mois avant l'expiration du terme. Les autres règles sont inchangées: le renouvellement s’effectue obligatoirement dans les mêmes conditions que le bail expiré; seul le montant du loyer peut évoluer. A noter que, depuis le 19.6.2014, le congé pour résiliation du bail peut être adressé soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (Loi Pinel). En revanche, la demande de renouvellement du bail et la réponse du bailleur à cette demande doivent toujours être signifiées par acte d’huissier.
S’il ne reçoit pas de congé dans le délai légal de six mois, le locataire peut faire une demande de renouvellement par acte d’huissier à son bailleur, durant les six mois qui précèdent l’expiration du bail en cours. Le bailleur dispose de trois mois à partir de la réception de la demande pour donner une réponse. Sans réponse de sa part, la loi considère qu’il accepte le principe du renouvellement. Néanmoins, même après l’expiration de ces trois mois, le bailleur est en droit de demander une augmentation du loyer dû.
La tacite prolongation
Pour éviter toute ambiguïté et clauses particulièrement incertaines dans les baux, le terme « tacite reconduction » est désormais remplacé par le terme « tacite prolongation ».
L’article L.145-9 précise qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, pour une durée indéterminée. Au cours de cette tacite prolongation, le congé peut être donné à tout moment au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
La période de tacite prolongation peut également prendre fin, à tout moment, par l'effet d'une demande de renouvellement du locataire. Si le bail initial s’étend sur une durée supérieure à 12 ans par l’effet d’une prolongation tacite, le locataire ne bénéficie plus du plafonnement de loyer.