Indivisibilité de la clause d’indexation dans le bail commercial: nullité totale ou partielle
(Cour de cassation - Troisième chambre civile — 28 septembre 2022 - n° 21-25.507)
Dans cette affaire, une SCI a donné à bail des locaux à usage commercial contenant une clause d’indexation annuelle stipulant qu’elle ne s’appliquerait qu’en cas de variation de l’indice à la hausse.
Le Preneur assigne son Bailleur aux fins de voir déclarer la clause d’indexation non écrite et demande la restitution des sommes perçues en exécution de cette clause.
La cour d’appel fait droit à cette demande au motif que la clause d’indexation est indivisible et doit être appréhendée comme un tout. Elle doit s’appliquer dans sa globalité et qu’il n’était pas possible de la réputer non écrite partiellement sans porter atteinte à la cohérence de la clause. Elle précise, pour condamner le bailleur, qu’il ne pouvait soutenir ne pas avoir voulu exclure toute possibilité de baisse de loyer.
La Cour de cassation casse la décision de la cour d’appel au visa de l’article 1217 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Elle rappelle d’abord les critères de l’indivisibilité et rappelle qu’une obligation est divisible lorsqu'elle a pour objet un fait qui, dans l'exécution, est susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle. En l’espèce, seule la stipulation prohibée interdisant l’indexation à la baisse du loyer doit être réputée non écrite. Par cette décision très favorable au Bailleur, la cour refuse donc au Preneur la restitution des sommes correspondant aux loyers révisés en vertu de cette clause. En mince récompense, il pourrait néanmoins réclamer la diminution du loyer sur la base des indexations qui auraient dû s’appliquer à la baisse et évincées par le Bailleur.
Cet arrêt nous rappelle l’attention particulière qu’il faut apporter lors de la rédaction des clauses dans les baux commerciaux. Afin d’éviter toute ambiguïté, il est vivement conseillé de faire rédiger son bail commercial par un professionnel.
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