La demande de renouvellement « aux mêmes clauses et conditions » accepté par le bailleur
(Cass, Assemblée Plénière, 3ème chambre civile, 15 avril 2021 n°F 19-24.231 – FP+P)
Le montant du loyer est-il maintenu en cas de renouvellement du bail commercial aux mêmes conditions et clauses ?
Dans cette affaire, un bail a été conclu en 2007 pour la location d’un local commercial dont le montant du loyer annuel s’élevait à 300 000 euros. Le 23 novembre 2016, le preneur a demandé le renouvellement dudit bail par acte d’huissier. Ce dernier mentionnait que le renouvellement se ferait « aux clauses et conditions du bail venu à expiration ». Le bailleur a accepté la demande et en a fait part au preneur par acte d’huissier deux jours après.
Le preneur a ensuite demandé la fixation judiciaire du loyer qu’il souhaitait fixer à 123 000 euros par an.
La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a rejeté la demande du preneur affirmant que la mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration » dans la demande de renouvellement portait aussi sur le loyer. A défaut de l’expression des parties de leur volonté de contracter un nouveau montant de loyer, le prix restait identique à celui fixé originellement.
La Cour de cassation a ensuite réaffirmé la position de la cour d’appel au motif qu’aucune réserve n’avait été énoncée et que les parties « avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent ». Ainsi, la demande de fixation judiciaire du loyer avait été régulièrement refusé par la Cour d’appel.
On peut voir dans cette solution un revirement jurisprudentiel par rapport à l’arrêt n°08-13.970 de la Cour de cassation en date du 24 juin 2009. En effet, elle avait argué que ladite mention était une « formule d’usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer élément essentiel du contrat de bail » et qu’elle « ne pouvait suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme de la locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler ».
Ainsi, une situation comme celle-ci peut être interprétée de manières différentes selon les circonstances qui ont conduit au renouvellement du bail. Il est donc nécessaire de bien indiquer le montant du loyer renouvelé afin que cet élément soit considéré comme non-équivoque à la fois par le bailleur et le preneur mais aussi les juridictions compétentes.