Marché immobilier d’entreprise 2020

 

Zoom sur le Marché de l’Immobilier d’Entreprise sur l’année 2020 en France

Sans grande surprise, 2020 marque une chute du marché français de l’investissement en raison de la pandémie de la Covid-19. En effet, la France a investi 25,2 milliards d’euro en 2020 contre 37,6 milliards en 2019 soit une baisse de 33%. Ce montant reste toutefois supérieur à la moyenne décennale pour tous les types d’actifs (bureaux, commerces, industries) et relativement proche de la moyenne quinquennale (12%).

On dénombre 66 grandes transactions supérieures à 100 millions d’euros, totalisant donc 15,1 milliards d’euros. L’année précédente, 88 grandes transactions avaient été enregistrées pour 24 milliards d’euros. Les acquéreurs en 2020 se sont généralement tournés vers la logistique. La diminution évoquée supra est expliquée par le ralentissement économique subi pendant les différents confinements mais aussi par le fait d’une année record en 2019.

C’est au quatrième trimestre de 2020 qu’on peut observer un rebond des transactions, par un investissement de plus de 9,4 milliards d’euros. Ce regain est considéré comme rassurant concernant les liquidités disponibles et la volonté des investisseurs d’exécuter leur plan d’investissement, selon Cushman et Wakefield.

Perte de vitesse en Ile-de-France

Habituellement, l’Ile-de-France est la région qui comptabilise la grande majorité des transactions supérieures à 100 millions d’euros. L’année 2020 et la crise sanitaire ont eu raison du marché, c’est pourquoi ce territoire a subi une baisse d’activité un peu plus forte qu’en région. En effet, 18,2 milliards d’euros ont été investis à Paris et ses alentours ce qui représente une baisse de 36% sur l’année.

Cette donnée se situe en dessous de la moyenne quinquennale (-18%) mais reste néanmoins au niveau de la moyenne décennale. On observe donc que cette baisse ne paraît pas catastrophique malgré un contexte incertain.

Un point sur le marché en région

Les régions ont elles aussi subi la crise de la Covid 19 avec une baisse de 24% par rapport à 2019. C’est la région Rhône-Alpes qui attire le plus les investisseurs avec près de 1,7 milliards d’euros investis en 2020. On voit ici la deuxième meilleure performance historique de ce secteur.

Ailleurs, les volumes investis sont bien moindres par rapport à la région Rhône-Alpes du fait du nombre plus faible de grandes transactions en France et de l’absence d’investisseurs étrangers. Cependant, on enregistre des cessions importantes de bureaux dans certaines métropoles telles que Lille, Marseille ou Toulouse.

En outre, on peut voir que la répartition en volumes investis par typologie d’actif se maintien. En effet, en 2020, les actifs industriels représentent 14% des volumes investis en France comme en 2019, les commerces 17% contre 16% en 2019 et 69% sont des actifs de bureaux contre 70% en 2019.

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La santé du Marché de l’Immobilier d’Entreprise en 2020 à Montpellier

En 2020, nous pouvons noter un prix moyen au m² pratiqué pour les 20 dernières ventes effectuées à Montpellier de 2357 € pour les locaux d’activités à usage de commerces, magasins et boutiques et de 2128 € pour ceux à usage de bureaux. Les années de constructions des divers biens vendus se situent entre 1970 et les années 2000. Les locaux de bureaux vendus sont en large minorité face aux locaux commerciaux. En effet, ces derniers représentent quatre ventes sur les vingt dernières ventes.

A contrario par rapport à l’année 2019, les locaux commerciaux représentent la plus grande part des vingt dernières ventes en Hérault. Le prix moyen au m² de 1690€ pour les locaux à usage de commerces, magasins et boutiques et de 1997€ pour les bureaux.  Il est nécessaire d’effectuer cette comparaison afin de connaître les différences notables entre la ville de Montpellier et le département de l’Hérault.

Entrepôt logistique d'envergure

La dernière transaction d’entrepôt remonte au 1^er semestre 2017 et correspondait à la location d’un produit de seconde main d’une surface de 16 000 m². Depuis aucune transaction n’a été enregistrée par les membres de l’Observatoire.

Foncier d’entreprise

En 2020, 36 016m² de foncier ont fait l’objet d’une commercialisation enregistrant une baisse de 43% par rapport à 2019. En effet, la surface totale de foncier commercialisé s’élevait à 63 729m² en 2019 sur la métropole Montpelliéraine. De même, la surface moyenne des terrains est de 3 000m² en 2020 contre 3 540m² en 2019 soit une légère baisse de 15,26%. Dans les faits, 53% des surfaces de fonciers sont destinées aux activités des services marchands et de 15% pour les services non-marchand.

L’origine principale des acquisitions réside dans les projets de création pour 28% des surfaces et ensuite de relocalisation pour 26% d’entre-elles. On observe que la moitié des surfaces du foncier objet des transactions se situes à l’Est de la métropole.

Montpellier localise 47% de ces surfaces grâce à la réalisation de six acquisitions.

Prix au m² du foncier en 2020 : 110€ en moyenne (vocation d’activités) et 215€ (accueil bureaux). 

Locaux d’activités

En 2020, plus de 88 200m² de locaux d’activité ont été commercialisés sur le territoire couvert par l’Observatoire. Cela représente une hausse de 54% par rapport à 2019. Il est à noter que ce territoire comprend 40 communes autour de Montpellier et dont l’analyse géographique se découpe en 5 zones dont une spécifique à Montpellier Centre, Antigone et Richter.

Ce chiffre est en forte hausse et se classe comme le 2^ème meilleur résultat depuis la création de l’Observatoire, malgré un contexte en crise dû à la Covid 19 et d’une pénurie structurelle de l’offre.

90 transactions ont été réalisés par les membres de l’Observatoire, soit environ 55 421m² de locaux d’activités placés en 2020. Comme pour 2019, le marché des locaux d’activité est majoritairement composé de bien de seconde main (97% des surfaces) et de location (59%). Ces données connaissent une légère hausse par rapport à 2019.

La surface moyenne de ces locaux s’élève à 571m² en 2020 contre 447m² en 2019. 17% des biens échangés ont des surfaces de plus de 1 000m² et représentent 56% des surfaces. On peut voir ici que d’une année sur l’autre, leurs taux respectifs ont doublé. Aucune opération de plus de 5000m² n’a été enregistrée en 2020. Elle émane pour la presque totalité, des clientèles locales et régionales (93% des surfaces). La majeure partie des projets concerne des extensions d’activité (53% des surfaces). Arrivent en 2^ème position les projets de relocalisation (25%) et enfin les créations (22%).

Ce sont les zones Est et Sud qui cumulent 90% des surfaces transactées et des transactions. La commune de Montpellier accueille 26% de la demande placée en m² devant Mauguio (19%).

Prix moyen du m² pour les locaux d’activités : 82€ pour les locaux de seconde main en 2020 (76€ en 2019) et 113€ pour les locaux neufs (90€ en 2019). 

Les locaux ont été acquis sur l’exercice 2020 à un prix moyen de 1 399€/m² pour le neuf (1 209€ en 2019) et à 836€ en seconde main (818€ en 2019). 

Les bureaux

En 2020, on dénombre 71 556m² de bureaux commercialisés sur le territoire couvert par l’observatoire. On peut noter une baisse de 30% par rapport à 2019 mais c’est un résultat qui reste proche de la moyenne décennale. Ce taux est plutôt satisfaisant compte-tenu du contexte sanitaire dans lequel nous avons évolué en 2020.

83% des surfaces échangées correspondent aux produits en location et 17% pour les acquisitions. De plus, les bureaux de seconde main représentent 84% des surfaces transactées. La surface moyenne des bureaux est en baisse par rapport à l’année précédente avec 199m² en 2020 contre 303m² en 2019. Les bureaux d’une surface de plus de 1000m² représente 3% des transactions en 2020 et 19% des surfaces soit moitié moins par rapport à 2019.

La sphère privée est la partie la plus demandeuse avec 96% des transactions et 93% des surfaces. La part des clientèles locales et régionales constitue 66% des transactions comme en 2019, pour 42% des surfaces (28% en 2019). La clientèle nationale se maintient avec 47% des surfaces placées (45% en 2019). Aucune clientèle internationale n’a été recensée cette année.

Les activités de services aux entreprises et les services non marchands représentent respectivement 40% et 27% des surfaces placées. Arrivent en 3^ème position les activités financières et immobilières constituant 18% du total des surfaces placées.

La zone Est est prépondérante concernant le pourcentage de surfaces de bureaux transactées soit 53% contre 49% en 2019. On peut noter une légère hausse des surfaces transactées au centre de Montpellier à 13% en 2020 (8% en 2019) au désavantage du Nord et du Sud qui enregistrent une légère baisse.

Provenance : Les 3⁄4 des transactions des bureaux se situent dans la commune de Montpellier avec 68% des surfaces. La moitié des surfaces concernent des projets de relocalisation et un tiers des projets d’extension.