Travaux de mise en conformité et perte d’exploitation pendant un bail commercial
(CA Caen, 2ème civ et comm, 14 janvier 2021, n°18/01025)
Le bailleur peut-il contraindre son preneur à bail à réaliser des travaux de mise en conformité dans le cas où le bail commercial n'en fait pas mention?
Dans cette affaire, M. et Mme X ont donné à bail commercial un bien à la SARL Jean Tanchard, aux droits de laquelle vient la SARL l’Illusion pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2005. Ce bail a été renouvelé à compter du 1er février 2014 moyennant un loyer annuel principal de 55 000€.
Suite au rapport en date du 17 octobre 2016 de l’Apave, la SARL l’Illusion a mis en demeure les bailleurs de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués au regard de la réglementation sécurité incendie. Le 9 décembre 2016, la mairie de Trouville sur Mer a émis un arrêté de fermeture de l’établissement en raison de la non-conformité aux dispositions sécurité incendie.
La SARL l’Illusion a ensuite assigné M et Mme X en réalisation des travaux, suspension des loyers et la réalisation d’une expertise pour le chiffrage du préjudice subi. La décision de première instance donne raison à la SARL l’Illusion, les bailleurs interjette-appellent.
Ils arguent que les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie incombent au preneur. Pour autant, aucune clause du bail ne transfère expressément au preneur la charge de ces travaux qui sont normalement dus par le bailleur.
Ainsi, pour rejeter la demande des bailleurs X, la Cour d’appel de Caen soutient que dès lors qu’aucune stipulation expresse ne met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité prescrits par la commission de sécurité, ils incombent automatiquement aux bailleurs qui doit en sus indemniser le preneur de la perte d’exploitation subie lors de la fermeture administrative.
Il est nécessaire de porter une vive attention à la problématique de mise en conformité des locaux, les travaux pouvant être très onéreux. Si vous souhaiter, en tant que bailleur, faire incomber ces frais à votre preneur, il faudra en faire mention dans l’une des clauses de votre bail commercial.