Jurisprudence
Indemnité d'occupation suite à résiliation du bail
(Cass.Civ 3e 02/03/2017 n° 15-28.157)
Dans cette affaire, un locataire s’était maintenu dans les lieux après la date d’échéance du bail selon un accord conclut avec le Bailleur. Il signifie au Bailleur son intention de mettre fin à son occupation. La remise des clés ayant eu lieu postérieurement à la date prévue, le propriétaire réclame une indemnité d’occupation pour la période antérieure.
Dans un arrêt de cassation, la cour a jugé que le locataire n’était pas redevable de l’indemnité d’occupation au motif que la fixation de la date de sortie ne résulte pas de la seule volonté du locataire. Le bailleur, tout comme le locataire, dispose d’un délai de 2 mois pour faire toutes diligences utiles afin que la remise des locaux ait bien lieu à la date prévue.
Il incombait au propriétaire de prouver qu’il n’avait pas refusé la remise des clefs avant la date de sortie.
Refus d’ Indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement suite à Liquidation judiciaire
(Cass.Civ 3e 16/03/2017 N° 16-10.143)
Le Bailleur peut opter pour le non renouvellement d’un bail commercial sans avoir à payer une indemnité d’éviction, dans le cas où le Preneur fait l’objet d’une liquidation judiciaire entrainant la cessation de son activité avant la remise des clés. Le non renouvellement ne causant aucun préjudice au locataire, celui-ci ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.
Défaut d’étanchéité d’une toiture terrasse à la charge du bailleur
(Cass.Civ 3e 02/03/2017 N°15-22056)
Dans cette affaire, un bailleur dont le local présentait des défauts d’étanchéité de la toiture terrasse et de perméabilité d’un mur pignon a été condamné à procéder aux réparations qui relevaient selon les juges de l’obligation mis à sa charge au titre de l’article 606 du Code civil. Et ce, malgré le fait que le locataire avait déclaré dans le bail connaitre parfaitement les locaux et les trouver propres à l’usage auxquels ils étaient destinés s’engageant en contrepartie à verser un loyer.
Nota bene : Pour les baux commerciaux conclus et renouvelé depuis le 5 novembre 2014 bailleurs et preneurs ne peuvent plus librement répartir dans le contrat les charges et réparations d’entretien entre eux. La loi ayant précisé les charges taxes impôts et redevances qui en raison de leur nature ne peuvent être imputés au locataire
Impact de la sous-location sur la qualification de bail commercial
(Cass. Civ 3e 30/03/2017 - n° 16-10.786)
Un bail dérogatoire a été conclu avec un Preneur qui occupait déjà les lieux en vertu d’une sous-location. Au terme du bail, le Bailleur demande la reprise des lieux. Le Preneur conteste et revendique la requalification du bail en bail commercial sur le fondement d’un bail verbal.
La cour de cassation rejette son pourvoi estimant que le Preneur ne pouvait se prévaloir, à l'égard du bailleur, de son occupation antérieure en qualité de sous-locataire, laquelle ne lui avait conféré aucun droit au regard du statut des baux commerciaux. Elle précise que la facturation par le Bailleur, pour la période antérieure au début du bail, correspondait à une indemnité d'occupation et que le Preneur, en l'absence de preuve d'un bail verbal, était occupant des lieux sans droit ni titre avant la prise d'effet du bail dérogatoire.