Jurisprudence Juin-Juillet 2015

Brève des derniers arrêts de jurisprudence relatifs au statut des baux commerciaux

Déplafonnement du loyer

 (Cass. 3^ème civ. 7.7.2015 pourvoi n° 14-14.222)

Le déplafonnement du loyer en fin de bail a été accepté par les juges compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité (accroissement de la population et l'amélioration des accès routiers ayant une portée positive sur la commercialisation de ses produits de construction).

La décision aurait pu être différente si le preneur avait invoqué que les modifications n'étaient pas intervenues au cours du bail expiré.

Résiliation du bail- travaux sans autorisation

(Cass. 3^ème civ. 7.7.2015 pourvoi n° 14-12.988) 

Le bail peut valablement être résilié lorsque le Preneur a manqué à ses obligations en abattant, sans autorisation, contrairement aux stipulations du bail, une cloison séparative et sans se mettre en conformité avec les obligations du bail malgré le délai qui lui a été imparti.

Occupation précaire- motif légitime exigé

(Cass. 3^ème civ. 7.7.2015 pourvoi n° 14-11.644)

Le bail précaire doit être justifié par un motif de précarité légitime. La volonté du Preneur de mettre un terme au bail commercial initial et l’autorisation de son maintien dans les lieux le temps pour lui de trouver un acquéreur, ne constitue pas des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d'occupation précaire.

Défaut d’immatriculation au RCS du Preneur

(Cass. 3^ème civ. 7.7.2015 pourvoi n° 13-23.671)

Le preneur à bail qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date de sa demande en justice.

Loyer du bail renouvelé

(Cass. 3^ème civ. 1.7.2015 pourvoi n° 14-13.056)

La cour de cassation casse un arrêt de la cour d’appel au motif que le loyer d’un bail renouvelé à la valeur locative ne peut pas tenir compte des révisions triennales qui auraient pu intervenir, lorsqu'aucune demande de révision triennale du loyer n’a été formée.

Sous-location et statut des baux commerciaux

(Cass. 3^ème civ. 24.6.2015 pourvoi n° 14-17.021)

Un bail commercial conclut sur des locaux à usage de maison de retraite, activité de nature commerciale, avait vocation à être donnés intégralement en sous-location. Le Bailleur consent à la cession du fonds de commerce, et s’engage à l'établissement d'un bail au profit du cessionnaire.

La cour d'appel estime à bon droit que l'exploitation des lieux par le locataire principal n'avait pas été stipulée comme une condition nécessaire à l'application du statut des baux commerciaux, et en a exactement déduit que ce statut ne pouvait pas être écarté .

Echec de la clause résolutoire pour non respect des horaires d’ouverture

(Cass. 3^ème civ. 23.6.2015 pourvoi n° 14-12.606)

En l’espèce, un Bailleur invoquait la clause résolutoire du bail pour non respect des horaires d'ouverture contractuellement fixés. La cour d’appel donne raison au locataire qui affichait des horaires d'ouverture non contractuels, comme le prouvait un constat d’huissier.

La cour de cassation casse son arrêt, au motif que la mauvaise foi du Bailleur qui a manqué à ses obligations contractuelles fait échec au jeu de la clause résolutoire pour non respect des horaires d’ouverture.

Charge des travaux de mise en sécurité

(Cass. 3^ème civ. 23.6.2015 pourvoi n° 14-11.902 )

Aux termes d’un bail commercial, le preneur devait « satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires et les propriétaires sont ordinairement tenus, notamment en ce qui concerne le balayage, l'arrosage, le curage d'égout, l'enlèvement des neiges et le ramonage des cheminées, comme aussi de se conformer à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et à faire leur affaire personnelle de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet ».

Il a été jugé que cette clause ne vise pas les travaux de mise en sécurité ordonnés par l'administration, ces travaux étant à la charge des bailleurs.

Travaux liés à la vétusté en fin de bail

(Cour d’appel de Versailles 23.6.2015 arrêt n° 13/06992)

La cour d’appel rejette la demande d’un Bailleur réclamant des travaux de remise en état (réfection d’électricité, de peinture de plomberie et de dépollution) suite à l’état des lieux de sortie de son Preneur, sur le fondement de l’obligation d’entretien issue du bail.

Elle a jugé qu’en cas d’absence de clause expresse transférant au Preneur la charge des travaux liés à la vétusté, le Bailleur en a la charge. De plus, le Bailleur qui manque à son obligation de délivrance, empêchant la jouissance paisible des locaux par le Preneur, n’est pas admis à demander la remise en état des lieux à la sortie, le dépôt de garantie ne pouvant pas être conservé au titre de ces frais.