La renonciation à la propriété commerciale

Ccass,3eme civ,21 avril 2022,n°21-10.375

La renonciation à la propriété commerciale acquise au cours d’un bail dérogatoire peut-elle être prolongeable sur un bail commercial conclu par la suite ?

Dans cette affaire, à la suite d’un bail dérogatoire d’une durée de deux ans qui est arrivé à expiration. La locataire a conclu un bail commercial pour une durée de neuf ans avec le même bailleur. Le bail contenait une clause de renonciation de la propriété acquise à partir de 2008 à l’issue des neuf ans de la durée du bail. Elle s’est ensuite maintenue dans les lieux à l’expiration de son bail, s’opposant à la demande d’expulsion formulée par sa bailleresse.

La Cour d’appel confirme la décision du tribunal d’ordonner l’expulsion de la locataire au motif qu’il était au pouvoir de la locataire de renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux qu’elle avait acquis en conséquence de son maintien dans les lieux à l’expiration de son premier bail dérogatoire. Elle se base en l’occurrence sur les dispositions de l’article L.145-15 du code de commerce dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du bail soit le 7 avril 2010.

En effet, la locataire soutient qu’en vertu de l’article L.145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L.145-37 et L.145-41 du code de commerce devraient être réputées non écrites. La loi de juin 2014 est d’application immédiate aux baux en cours et s’oppose désormais à ce que le locataire renonce au bénéfice du statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation au visa des articles 2 du code civil et L.145-15 du code de commerce dans sa rédaction du 18 juin 2014 casse l’arrêt rendu par la cour d’appel au motif que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et que la nullité des clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre IV du code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi. Pour elle, une clause de renonciation ne doit pas avoir pour effet de faire échec, au terme des neuf années, au droit de renouvellement du bail commercial.

Que faut-il comprendre à travers cette cassation ? C’est un prolongement du principe de droit civil selon lequel, La loi n’existe que pour l’avenir, elle n’a point d’effet rétroactif. L’article L.145-15 du code de commerce dans sa rédaction issu de la loi du 18 juin 2014 est applicable aux baux en cours à cette date malgré qu’ils aient été conclus bien avant.