Congé et droit de préemption du preneur

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 25 Janvier 2024 n°21/15897

A l’arrivée de l’expiration d’un bail commercial, le Bailleur a donné congé avec offre d’indemnité d’éviction au Preneur.  Malgré plusieurs mises en demeure restées infructueuses afin de voir le Preneur quitter les lieux, le Bailleur a décidé de vendre le bien à un tiers environ 9 mois après l’arrivée à échéance du congé. Afin de voir annuler cette vente, le Preneur invoque un droit de préemption en cas de cession des murs en sa qualité de Preneur.

Il convient alors de répondre à la question suivante : Un Preneur évincé à la suite du refus de renouvellement de son bail peut-il prétendre à un droit de préemption en cas de vente du local intervenue quelques mois plus tard ? 

Pour rappel, l’article L145-46-1 du code de commerce pose un droit de préemption à l’égard du Preneur en cas de vente lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci.

En l’espèce, le Bailleur a cédé le local environ 9 mois après avoir donné congé au Preneur avec offre d’indemnité d’éviction. Le preneur prétend toutefois qu’à défaut de paiement de l’indemnité d’éviction, il s’en déduit que le droit de préemption doit être respecté en période « d’après contrat ».

La cour d’appel de Paris confirme le jugement rendu en première instance en précisant qu’il résulte des articles combinés L. 145-28 et L. 145-46-1 du code de commerce que « le preneur évincé à la suite d’un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction, ayant perdu de ce fait, la qualité de locataire titulaire du bail en cours, locataire qui, en l’espèce, n’a pas contesté ce congé et sa qualité d’occupant, ne peut se prévaloir, à défaut de droit de préférence conventionnel, inexistant au cas présent, du droit de préemption prévu en cas de cession des locaux loués ».

A retenir de cet arrêt : En résumé, le droit de préemption du Preneur à bail commercial échappe à celui-ci dès lors qu’il a été évincé de son contrat, peu importe que celui-ci n’ait pas perçu l’indemnité d’éviction.