Délai de prescription de l’action en constatation d’un bail commercial

Cass., 3^e civ., 19 juin 2025, n° 24-22.125

Le 14 juin 2004, un bailleur a consenti à une société, un bail commercial de courte durée. Deux ans après, un nouveau bail dérogatoire a été conclu pour une durée de 5 mois. A l’échéance du contrat, la locataire est restée dans le local et le bailleur a continué à émettre des quittances de loyers jusqu’au 31 décembre 2016, date à partir de laquelle il a facturé des indemnités d’occupation. La locataire a donc assigné le bailleur en constatation de l’existence d’un bail commercial né du fait de son maintien dans les lieux.

La Cour d’Appel de Toulouse a accédé à la demande de la locataire et retenu que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial, né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, n’est pas soumise à prescription.

Insatisfait, le bailleur soulève une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) et reproche à l’arrêt que l’interprétation retenue est contraire aux principes de sécurité juridique et d’égalité garantis par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

La Cour de cassation va dans le sens du Preneur et retient la qualification de bail commercial au motif d’une part, que la reconnaissance du bail commercial n’a pas pour effet de priver le bailleur de son droit de propriété ni d’y porter atteinte dès lors qu’il lui suffisait de manifester son opposition au maintien dans les lieux pour qu’il ne s’opère pas un bail commercial ; et d’autre part, que les deux parties sont placées dans la même situation, tous deux pouvant demander la constatation de l’existence d’un bail commercial.

Question de droit : l’action en constatation de l’existence d’un bail né du fait du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire, est-elle soumise à prescription ?

A retenir : au regard des règles de prescription, il existe une différence de régime entre une action en requalification d’un contrat en bail commercial (soumise à prescription de deux ans à compter de la signature bail) et une action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial (imprescriptible).