Déplafonnement du bail commercial renouvelé

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 septembre 2025, 24-13.288

Un Preneur sollicite le renouvellement de son bail commercial. Le Bailleur accepte le principe du renouvellement, mais demande une augmentation du loyer, soutenant que la valeur locative avait évolué en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

Un différend est alors né sur le montant du loyer du bail renouvelé. Après plusieurs procédures et une mise sous sauvegarde de la locataire, la Cour d’appel de Paris, qui fixe le loyer à la valeur locative, écartant ainsi le plafonnement légal. Le Bailleur, assisté de son commissaire à l’exécution du plan, se pourvoit en cassation.

Le cœur du litige vise la portée de la modification des facteurs locaux de commercialité prévue à l’article L. 145-34 du Code de commerce.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et précise que, selon les articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce, la modification notable des facteurs de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du locataire — sans qu’il soit nécessaire de prouver une incidence effective sur le chiffre d’affaires ou les résultats.

Ainsi, la Haute juridiction confirme la position de la Cour d’appel : il suffit que la modification des facteurs locaux (amélioration de l’environnement commercial, accroissement de la fréquentation, nouvelles infrastructures, etc.) soit susceptible d’avoir une influence positive sur l’activité, même si cette influence n’est pas démontrée concrètement.

A retenir : L’évolution potentielle des facteurs de commercialité suffit à justifier la fixation du loyer à la valeur locative, renforçant ainsi la sécurité juridique des bailleurs face aux contestations fondées sur l’absence d’impact économique prouvé.