Déplafonnement du loyer

L’étalement de la hausse du loyer déplafonné et le rôle du juge

Cour de cassation – Troisième chambre civile – 25 janvier 2023 – n°21-21.943

L’étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement relève-t-il de la compétence du juge des loyers commerciaux statuant sur la fixation du loyer renouvelé ? 

A la suite du renouvellement d’un bail commercial, le prix du loyer, sujet à déplafonnement doit être révisé. Malheureusement, bailleur et preneur n’étant pas d’accord, la fixation de celui-ci revient au juge des loyers commerciaux à la suite d’une saisine du preneur. Lors de cette dernière, le preneur réclame la fixation du prix du loyer à un montant qui ne pourra pas être supérieur à 10% de celui de l’année précédente.

La cour d’appel répond favorablement aux demandes du preneur en révisant le prix du loyer déplafonné et en appliquant le dispositif d’étalement progressif de celui-ci. Ainsi, la cour a fixé le montant du loyer révisé pour chaque année en appliquant le taux de 10% jusqu’à atteindre la valeur locative.

Le bailleur conteste et prétend que le dispositif d’étalement des loyers est distinct de celui de la fixation du loyer. Il précise que la révision du loyer à la valeur locative appartient au juge des loyers commerciaux alors que la fixation de l’échéancier d’augmentation progressive des loyers appartient aux parties.

Curieusement, la Cour de cassation casse cette décision rendue par la cour d’appel. Elle juge que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé doivent être portées devant le juge des loyers commerciaux. Les autres contestations, notamment celles relatives à l’étalement doivent être portées devant le tribunal judiciaire. Elle conclut par la suivante « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application ».

Que retenir de cet arrêt : Dès lors que des contestations naissent de la fixation du prix du loyer déplafonné, seule la révision du prix du loyer à la valeur locative peut être demandée au juge des loyers commerciaux. Pour ce qui est de l’étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, il appartient aux parties ou à défaut au tribunal judiciaire de s’en charger.

Cette solution est toutefois controversée. En effet, plusieurs décisions de cour d’appel dont une du même jour rendu par la Cour d’appel de Paris (n°20/17972) prévoyait la solution inverse et la faculté du juge des loyers commerciaux d’appliquer cet étalement. Cette décision semble être le début d’un long contentieux en la matière.