Jurisprudence 3ème trimestre 2018
Le décalage dans le temps entre la date d’indexation et la date du renouvellement
(Cass.Civ 3e 13/09/2018 n°17-19.525)
Dans cette affaire, un bailleur a refusé le renouvellement du bail commercial d’un local destiné à la manufacture de textile puis exercé son droit de repentir en demandant la fixation du loyer à la valeur locative. En contestation, le preneur a demandé la nullité de la clause d’indexation estimant qu’il y avait une distorsion entre l’intervalle de variation des loyers (12 mois) et la durée écoulée entre les 2 révisions (11 mois) du fait d’une date de renouvellement différée.
La cour d’appel, pour accueillir la demande de nullité, a considéré que cette distorsion opère mécaniquement un effet amplificateur lors des indexations suivantes pendant toute la durée du bail. La cour de cassation casse cet arrêt farfelu estimant que la distorsion retenue ne résultait pas de la clause d’indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu le 1er février et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer fixée au 1er janvier.
La déspécialisation autorisée ne donne pas tous les droits !
(Cass.Civ 3e 12/07/2018 n° 17-22.303)
Un preneur souhaitant étendre son activité de restauration rapide demande à son bailleur la déspécialisation de son bail commercial et l’autorisation de réaliser des travaux d’aménagement en vue de la cession de son droit au bail. Ce dernier accepte moyennant uneindemnité de déspécialisationmais reproche à son locataire d’avoirmodifié la distribution des lieuxet notamment d’avoirsupprimé l’escalier et l’ascenseur privant l’étage de tout accès.
La cour de cassation a considéré que ces travaux constituait une modification de la distribution des lieux loués réalisée sans l’accord du bailleur et que le préjudice en résultant devait être réparé outre l’indemnité qui lui avait été versée lors de la cession en contrepartie de la seule despécialisation.
L’indemnisation de la privation de jouissance du local commercial
(Cass.Civ 3e 13/09/2018 n° 17-21.630)
Dans cette affaire, un congé avec offre de renouvellement portant sur deux immeubles à usage d’hôtel et restaurant, a été délivré par un bailleur. Le preneur a ensuite assigné le bailleur en indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter le restaurant du fait d’un défaut d’étanchéité de la toiture.
Dans un premier temps, la cour d’appel a rejeté la demande au motif que la privation de jouissance de la salle de restaurant a été prise en compte dans la fixation du loyer renouvelé, l’immeuble faisant l’objet du désordre ayant été exclu du calcul de la valeur locative.La cour de cassation casse cet arrêt en estimant que le gain manqué du fait de l’impossibilité d’exploiter le restaurant constituait un préjudice distinct de celui résultant de la privation de jouissance de la salle de restaurant, susceptible d’être indemnisé indépendamment. Le bailleur a donc été doublement pénalisé dans cette affaire.
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