Rappel sur l’exception d’inexécution

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 septembre 2025, 23-24.005

Une SARL avait donné à bail commercial à une locataire un local pour 23 mois. Le bail prévoyait une indemnité de pas de porte d’un montant de 12.000 € en cas de conclusion d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Après expiration du bail initial, elle est restée dans les lieux sans signer de nouveau contrat ni verser l’indemnité.

Le local a subi d’importantes infiltrations d’eau, le bailleur a assigné la locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers impayés et de l’indemnité de pas-de-porte prévue, tandis que la locataire a demandé des dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance et a invoqué l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers.

La Cour d’appel de Fort-de-France a rejeté la demande d’indemnisation de la locataire, estimant que son assurance avait déjà couvert le sinistre, et l’a condamnée au paiement des loyers, considérant qu’elle ne pouvait invoquer l’exception d’inexécution faute de mise en demeure préalable du bailleur.

La locataire forme un pourvoi en cassation.

La troisième chambre civile casse partiellement l’arrêt reprochant à la cour d’appel d’avoir dénaturé une pièce (le rapport d’expertise ne constituait pas une preuve de versement d’indemnité par l’assurance). Surtout, elle rappelle que le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable, dès lors que les locaux sont devenus impropres à l’usage convenu en raison du manquement du bailleur.

La locataire n’était donc pas tenue de payer les loyers pendant la période où les infiltrations rendaient le local inexploitable.

A retenir : En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur est protégé. L’exception d’inexécution peut être exercée immédiatement, sans formalité préalable, lorsque les désordres empêchent l’usage normal du bien loué.