Urbanisme commercial

Une nouvelle réforme en matière d’urbanisme commercial

(Loi n°2018.1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23.11.2018)

La « Loi ELAN » remanie de façon notable la réglementation liée à l’urbanisme commercial. L’objectif étant d’assurer la revitalisation des centres-villes en y favorisant l’installation des surfaces commerciales. La plupart des nouvelles mesures sont entrées en vigueur le 25 novembre 2018.

Dispenses d’autorisation dans les centres-villes

Le code de commerce définit différents types de projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale. La loi ELAN permet de déroger à ces dispositions pour les projets dont l’implantation est prévue dans les communes faisant l’objet d’une ORT (opération de revitalisation du territoire) en faveur des villes moyennes touchées par la disparition des commerces du quartier-centre.

Sous cette condition, tous les projets de création d’un commerce atteignant une surface de vente > à 1000m2, sont dispensés d’autorisation d’exploitation commerciale sans formalité préalable. Cette dispense s’applique également aux opérations immobilières combinant un projet d’implantation commerciale et des logements si la surface de vente du commerce est < au quart de la surface de plancher à destination d’habitation. Seules échappent à cette dispense les espaces « drive » dont sont dotés certaines boutiques.

L’efficacité de cette disposition reste à prouver car la plupart des surfaces qui se créent en centre-ville sont inférieures à 1000m² comme le souligne le Conseil d’Etat (avis n°394435 du 29 mars 2018). De plus, l’autorisation pourra être requise par la convention ORT pour les magasins à prépondérance alimentaires  de + de 2500m²entre autres exceptions.

Dispense de l’avis de la CDAC

Une autre innovation conduit à ne pas appliquer dans les communes de moins de 20.000 habitants où une ORT est mise en œuvre, l’obtention de l’avis de la CDAC (commission départementale d’équipement commercial) pour les demandes de permis de construire relatives à un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300m²et 1000m².

Composition de la CDAC revisitée

La loi ELAN revient une fois de plus sur la composition de la CDAC et adjoint 3 nouvelles personnalités représentant le tissu économique et respectivement désignées par les chambres du commerce des métiers et d’agriculture. Les professionnels sont désormais à parité avec les élus. Il est toutefois regrettable que ces nouveaux membre ne participent pas au vote et peuvent seulement présenter la situation économique dans la zone de chalandise pertinente et l’impact du projet sur ce tissu économique.

Contenu des dossiers d’autorisation renforcé

Que ce soit dans le cadre d’une autorisation d’exploitation commerciale ou d’un permis de construire valant autorisation commerciale, le pétitionnaire doit désormais produire une analyse d’impact du projet réalisée par un organisme indépendant habilité par le préfet. Le document doit évaluer les effets du projet sur l’animation et le développement économique des territoires concernés (centre-ville de la commune du projet et des communes limitrophes) ainsi que sur l’emploi.

Communication d’un certificat de conformité

La loi ajoute un mécanisme de contrôle supplémentaire : 1 mois avant l’ouverture au public de l’établissement, le pétitionnaire aura la charge de communiquer au préfet, au maire et à l’EPCI un certificat établi à ses frais attestant que le projet tel qu’il a été réalisé est conforme à l’autorisation d’exploitation commerciale ou aux dispositions relatives aux projets dispensés d’autorisation.

Renforcement de la lutte contre les friches commerciales

Le législateur avait déjà prévu que le propriétaire du terrain sur lequel un établissement a été autorisé est responsable de son démantèlement et de sa remise en état lorsque l’exploitation s’arrête et qu’aucune réouverture n’intervient dans un délai de 3 ans. La nouvelle loi renforce la procédure en prévoyant qu’en cas de carence du propriétaire le préfet pourra exiger de lui qu’il consigne les sommes nécessaires aux travaux de démantèlement entre les mains du comptable public.