UN REFUS DE REQUALIFICATION EN BAIL COMMERCIAL POUR PRESCRIPTION
(Cour de cassation - Troisième chambre civile — 7 décembre 2022 - n° 21-23.103)
Une convention de location de terrain nu est-elle requalifiable en bail commercial d’après l’article L.145-15 du code de commerce modifié par la loi Pinel ?
Pour rappel, la loi pinel du 18 juin 2014 a apporté de nombreuses mesures qui ont réformé le régime des baux commerciaux, parmi, elles, la sanction des clauses ayant pour objet de faire échec au droit de renouvellement du bail qui sont désormais réputées non écrites, alors qu’elles étaient sanctionnées de nullité.
La Cour de cassation avait d’ailleurs déjà levé toute ambiguïté sur le sujet en précisant dans un arrêt de principe“Cass.Civ 3e.19 novembre 2020, n°19-20.405“ que l’article L.145-15 du code de commerce modifié par la loi Pinel est applicable aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription.
Le sujet que nous traiterons concerne un terrain nu supportant une station de lavage démontable qui a été donné en location pour une durée de 7 années depuis 2009, dans le cadre d’une convention de location d’un terrain nu.
Le bailleur a donné congé à son locataire en 2016, puis l’a assigné en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation pour défaut de paiement.
Le locataire se prévaut quant à lui du caractère non-écrit de la durée du contrat pour solliciter l’annulation du congé.
La cour d’appel rejette la demande du locataire au motif que l’article L.145-15 nouveau ne pouvait s’appliquer à un bail conclu en 2009 dès lors qu’il aurait pour effet de faire revire un droit éteint par la prescription depuis juillet 2011.
La Cour de cassation confirme que l’article L.145-15 du code de commerce, modifié par la loi Pinel réputant non écrites certaines clauses du bail, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial. Elle confirme que le bail statuaire de la convention de location de terrain nu signée en 2009, était soumis à la prescription de deux ans commençant à courir à compter de la conclusion de la convention. Elle confirme par conséquent la demande d’expulsion de la locataire.
Rappel de l’article L145-15 du code de commerce : Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 (relatif à la faculté de résiliation triennale), L. 145-37 à L. 145-41 (relatifs à la révision légale du loyer), du premier alinéa de l'article L. 145-42 (relatif à la résiliation de plein droit) et des articles L. 145-47 à L. 145-54 (relatifs aux adjonctions d’activités).