Engagement solidaire entre le cedant et le cessionnaire
Cour de cassation - Troisième chambre civile — 28 septembre 2022 - n° 21-22.377
Le preneur cédant est-il tenu au paiement des loyers dus en cas de mise en liquidation judiciaire du cessionnaire ?
Une SCI a donné à bail des locaux à usage commercial dans lequel une clause précisait qu’en cas de cession du fonds de commerce, le preneur resterait solidaire et responsable du paiement des loyers avec le cessionnaire pour la période restant à courir de la location.
Les parties ont par la suite signé un protocole d’accord selon lequel le preneur, en contrepartie d’une diminution de loyer,s’engageait à ne pas donner congé avant la fin de la première période triennale suite au renouvellement du bail.
Au cours de cette période, le preneur a cédé son fonds de commerce à une autre société. Un mois après la cession, le cessionnaire est mis en liquidation judiciaire. Le liquidateur notifie à la SCI la résiliation du bail commercial. La SCI assigne la société cédante (son locataire initial) en paiement des loyers jusqu’à la 1ère échéance triennale conformément au protocole d’accord signé.
La Cour d’appel condamne la locataire au motif que le renouvellement du bail commercial n’a pas fait disparaitre l’obligation de garantie à laquelle la locataire est soumise en application du bail, et ce, malgré la cession du fonds de commerce.
La Cour de cassation casse cette décision rendue par la cour d’appel au visa de l’article 1202, al 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°22016-131 du 10 février 2016. Elle précise qu’en l’absence de stipulation expresse contraire, la solidarité n’ayant pas été expressément reprise lors du renouvellement du bail, ne peut s’appliquer qu’aux loyers impayés à la date de la résiliation du bail par le liquidateur. La clause de garantie aurait donc dû être reprise expressément dans le renouvellement du bail pour que le cédant soit solidaire des loyers jusqu’à l’échéance contractuellement admise.
La Cour de cassation se veut plus sévère à l’encontre du Bailleur dans cette décision qui affirme l’exigence de stipulation expresse et non équivoque pour admettre la solidarité entre cédant et cessionnaire qui plus est dans un contexte déjà très rigide de liquidation judiciaire.