DESTINATION DES LOCAUX SOUMIS AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
Cass, 3e civile, 30 novembre 2023 – n° 21-25.584
En matière de baux commerciaux, l’exploitant ne dispose pas d’une liberté absolue dans l’usage des locaux. En effet, le locataire est tenu de respecter la destination des lieux qui a été fixée dans le bail. Celle-ci peut être plus ou moins large. En présence d’une clause prévoyant un usage exclusif de stockage pour produit laitier par exemple, le locataire sera tenu d’exercer exclusivement cette activité. A l’inverse en présence d’une clause dite, « tout commerce », le Preneur pourra exercer toutes les activités qu’il souhaite.
Dans l’hypothèse où le locataire souhaite exercer une activité qui n’est pas autorisée dans le contrat, alors ce dernier devra se référer aux articles L145-47 et suivants du code de commerce relatifs à la déspécialisation partielle ou totale. Un tel changement d’activité nécessitera alors de manière générale une autorisation du bailleur.
En l’espèce, il était prévu au contrat une « destination contractuelle d'hôtel de tourisme et accessoires ». Or, il s’est avéré que le locataire avait exploité dans les locaux loués pendant quelques mois une activité de restauration effective, accessible à une clientèle extérieure à l'hôtel, avec publicité en ligne et entrée par une porte distincte de celle de l'entrée de l'hôtel, et qu'elle avait ensuite modifié l'accès au local et cherché à atténuer la visibilité de l'activité.
Face à une telle situation, la cour confirme l’arrêt rendu par la Cour d’appel en affirmant que l'activité de restauration exercée n'était pas comprise dans la destination contractuelle d'hôtel de tourisme et accessoires. Les juges ont estimé qu’il s’agissait d’une « véritable activité distincte de nature à attirer une nouvelle clientèle », dont la gravité suffisait pour activer la clause résolutoire demandée par le Bailleur.
A retenir de cet arrêt : Le changement d’activité par le Preneur doit nécessairement respecter les règles posées par le statut des baux commerciaux en matière de déspécialisation. A défaut, il s’expose à une activation de la clause résolutoire, mais également à plus long terme, à un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.