CONVENTION D'OCCUPATION PRECAIRE
Cass, 3e civile, 11 janvier 2024 – n° 22-16.974
Une société propriétaire, a consenti à un exploitant une convention d'occupation précaire d'un local de stockage. Pour rappel, cette convention se définit comme le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaitre à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique. A l’inverse du bail commercial, ce type de convention n’est soumis à aucun régime juridique particulier.
Dans la présente affaire, au cours de son occupation, le local a été sujet à des infiltrations d’eau donnant lieu à un dégât des eaux. Il convient alors de s’interroger sur la question suivante : En présence d’une convention d’occupation précaire, le propriétaire d’un local est-il tenu aux obligations de délivrance à l’égard de son occupant en application de l’article 1719 du code civil ?
Pour rappel, cet article relatif au louage des choses, dispose que le Bailleur est tenu « d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».
Face à cette problématique relative aux obligations du propriétaire, la cour d’appel retient que l'existence d'infiltrations dans le local, même si leur cause reste indéterminée, caractérise un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance. En résumé, la cour d’appel estime que la convention d’occupation précaire est soumise au régime juridique des louages de chose régie en partie par l’article 1719 du code civil. Toutefois, comme évoqué dans les propos introductifs, la particularité de ce type de convention est qu’elle ne relève du régime juridique des baux de droit commun.
C’est ce que la Cour de cassation va rappeler en annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel. A ce titre, elle expose qu’une convention d'occupation précaire n'étant pas un bail (Cass., 3e Civ., 19 novembre 2014, pourvoi n° 13-20.089, Bull. 2014, n° 150), l'occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1719 du code civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles.
A retenir de cet arrêt : En présence d’une convention d’occupation précaire, mieux vaut prendre des précautions dès la rédaction de la convention afin d’encadrer les relations futures entre propriétaire et exploitant et d’éviter d’éventuels conflits.