REMBOURSEMENT DES CHARGES INDUES PAR LE BAILLEUR ORIGINAIRE
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mai 2024, n° 22-19.922
En cas de vente d’un local commercial, le vendeur reste tenu des charges indûment perçues de son ancien locataire même s’il est prévu à l’acte de vente, une clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.
En l’espèce, la société Mercialys (bailleur originaire) a donné à bail commercial à la société Maisons du monde (locataire) des locaux situés dans un centre commercial. Le bailleur délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, au titre des charges de copropriété. La locataire a acquitté ces sommes en précisant qu’il s’agissait d’un règlement à titre conservatoire pour éviter la résiliation du bail. La société Mercialys a vendu les locaux à la société Immorente. L’acte de vente prévoit que l’acquéreur sera subrogé aux droits et obligations du vendeur et fera son affaire personnelle de tout contentieux qui pourrait se déclarer à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure. Par suite, le locataire a assigné la société Mercialys (bailleur originaire) en annulation du commandement de payer et en restitution des sommes indûment perçus. Cette dernière a appelé en la cause la société Immorente.
Un locataire peut-il agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués antérieurement à la vente des locaux, au titre de loyers et charges quand bien même une clause à l’acte de vente prévoit la subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur ?
La Cour d’appel de Montpellier a rejeté la demande en remboursement de charges indûment payées par le locataire et mis hors de cause le bailleur originaire. Elle retient que le fait que ce dernier ait perçu des fonds dont la restitution est demandée par le locataire ne peut justifier qu’il soit mis en cause par le jugement, dans la mesure où l’acte de vente a expressément prévu que l’acquéreur fera son affaire personnelle de tout contentieux ultérieure à la vente.
La haute juridiction casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Montpellier sur la base des articles 1165 et 1376, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'article 1743, alinéa 1er du code civil.
Elle retient que le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indûment perçus antérieurement à la vente, au titre des loyers et charges, sans que ce dernier qui reste tenu de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente.