Indemnité d’éviction

Absence d’indemnité d’éviction des sous-locataires

(Cass. 3e.civ, 10 octobre 2019 – n° 18-19.662)

Un bailleur a fait délivrer un congé sans renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction qu’il a ensuite rétracté au motif de l’existence d’une sous-location irrégulière par son Preneur. Ce motif n’est pas jugé suffisamment grave et légitime pour justifier l’absence d’indemnité d’éviction par la cour d’appel.

Ce raisonnement est suivi par la cour de cassation. Toutefois, l’arrêt est partiellement cassé en ce qu’il a condamné le bailleur à payer des indemnités d'éviction, sur l’ensemble des locaux y compris de la partie sous-louée : la sous-locataire n'ayant pas droit au renouvellement direct du bail, la locataire principale devait être indemnisée de son éviction de la totalité des locaux comprenant des frais de déménagement des locaux loués par la sous-locataire, des frais de réinstallation qui comprenaient des frais de communication de la sous-locataire et du double loyer qui était en partie supporté par la sous-locataire.

La cour d’appel est allée à l’encontre du principe de l’article L145-14 du code de commerce selon lequel l'indemnité́ d'éviction du preneur sortant doit correspondre uniquement au préjudice qu'il a subi. Le bailleur n'est donc pas tenu de payer une indemnité d'éviction au sous-locataire.

Indemnité d’éviction - transfert de local – valeur du droit au bail

(Cass. 3e civ. 28-03-2019n°18-11.739.)

Une communauté de communes a donné à bail à un restaurant des locaux commerciaux pour une durée de 9 ans. Cette dernière lui a ensuite donné congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction à l’échéance du bail. Le preneur a saisi le tribunal en paiement d’une indemnité d’éviction. Toute la question était de savoir si le fonds pouvait être transféré dans un autre local.

Il est de principe que si le locataire peut se déplacer et conserver sa clientèle, il a droit alors à une indemnité transfert ou de déplacement, alors que dans le cas d'une perte irrémédiable de la clientèle, son préjudice sera réparé par une indemnité de remplacement lui permettant d'acquérir un fonds équivalent. Précisons que la perte du fonds est toujours présumée et qu'il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l'activité est transférable.

En l'espèce, le locataire a quitté les locaux loués pour s'installer dans des locaux neufs à environ 37 km, il ne s'en est pas suivi une perte totale de la clientèle, le preneur ayant pour activité de livrer des repas à des collectivités, à partir des locaux loués, sa zone de chalandise étant très étendue.

Pour exclure la prise en compte de la valeur du droit au bail dans le calcul de l’indemnité, la cour d’appel retient que le Preneur a pu transférer son fonds de commerce dans d’autres locaux de sorte que son préjudice est nécessairement inférieur à la valeur de ce fonds.L’indemnité d’éviction est donc limitée à 356.000€ déduction faite des frais de remise en état des locaux s’élevant à environ 18.000€ par la cour d’appel.

Le locataire estimant ce montant beaucoup trop faible pour couvrir son préjudice saisi la cour de cassation qui lui donne raison, estimant que le locataire avait nécessairement été privée du droit au bail en devant quitter ses locaux, peu important qu’elle ait pu transférer le fonds de commerce dans d’autres locaux. L’arrêt de la cour d’appel est censuré sur le fondement de l’article L. 145-14, alinéa 1er, du code de commerce.