Impayés de loyers

Covid ou pas, le locataire doit payer son loyer

Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, n° 16/04533

Dans cette affaire, un exploitant d’une résidence de tourisme, contestait devoir payer ses loyers pendant la période d’interdiction d’ouverture COVID 19 du 15 mars 2020 au 2 juin 2020. Il invoquait notamment l’exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer la jouissance paisible des locaux et la force majeure.

Pour rejeter sa demande, la Cour d’appel a jugé que "le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage". Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière." Le Bailleur ne manque donc pas à son obligation de délivrance en vertu de l’article 1719 du code civil et l’exception d’inexécution ne peut être retenue car elle n’est ni totale ni imputable au bailleur.

La cour d’appel rappelle également que l’article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l’accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévu une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n’a pas été interdite à l’intimée, laquelle ne produit aucun élément permettant de constater que l’activité qu’elle exerce ne correspond qu’à la location de locaux d’habitation proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, comme prévu à l’article R321-1 précité. ".

Sur le fondement de la force majeure, la cour d’appel rejette également le moyen au motif qu" il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles." 

Cet arrêt fait écho à un arrêt de la cour de cassation jugeant que le locataire débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Cass. com. 16 septembre 2014 n°13-20.306).

La solution semble également acquise en doctrine et les preneurs de mauvaise foi seraient mal fondés à agir sur ce fondement.

---

Impayé de loyer en période de crise sanitaire

(TJ Paris, 18^ème ch., 10 juillet 2020, N°20/04516)

Cette première décision tant attendue par les praticiens sur le sujet de l’exigibilité des loyers commerciaux en période très chamboulée du covid-19, risque de décevoir.

Dans cette affaire, un bailleur a assigné son locataire exerçant une activité de pub, salon de thé et musique d’ambiance, et ayant fait l’objet d’une fermeture administrative, pour défaut de paiement des loyers pour la période de mars à mai 2020. Nous savons que les décisions gouvernementales ont imposé la fermeture des commerces du 15 mars au 11 mai 2020 après avoir décrété l’état d’urgence sanitaire. Sans surprise, le locataire qui avait demandé la suppression de ses loyers en se référant aux positions développées par son syndicat, a été condamné à payer ses loyers et charges dus, l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ne suspendant pas l’exigibilité des loyers et charges mais seulement leur recouvrement.

La solution aurait peut-être été différente si le débiteur avait invoqué la force majeure ou le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et aurait eu le mérite d’esquisser les premières lignes d’un contentieux abondant à venir.

---

Impayés de loyers justifiés par l’exception d’inexécution ?

(Cass. 3e.Civ, 11 juillet 2019 – n°18-15.264)

La société La Joie de vivre avait pris à bail commercial des locaux destinés à l’hébergement de personnes âgées. Après le passage d’un cyclone, la société bailleresse a fait procéder à des travaux de rénovation et de couverture. Toutefois, des infiltrations d’eau ont perduré dans les lieux loués, le locataire décidant alors de ne plus payer ses loyers.

Le bailleur fait donc délivrer à son locataire un commandement visant la clause résolutoire de payer une somme de 15 998,82 euros au titre des loyers impayés. Le locataire quant à lui, l’assigne en paiement d’une certaine somme au titre du préjudice financier subi du fait des infiltrations.

Sa demande est rejetée par la Cour d’appel, rejet confirmé par la cour de cassation au motif que le locataire ne justifiait pas du préjudice financier dont elle demandait réparation.
Toutefois, il est à noter que le principe d’exception d’inexécution n’est pas complétement rejeté, ce qui est remis en cause dans cet arrêt c’est l’importance du préjudice financier.