Les charges locatives dans le bail commercial

Charges de copropriété à charge du locataire

(Cour de cassation 3e. civ Rejet 9 mai 2019 N° 16-24.701 09.05.2019)

Dans notre cas, les repreneurs au bail payaient les charges de copropriété, alors qu’elles n'étaient pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action en répétition de ces charges indûment payées n'était pas soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 2277 du code civil. Le bailleur a donc été condamné à rembourser des sommes réglées à tort par le preneur correspondant aux charges de copropriété.

La clause du bail stipulait simplement que  « Le preneur s'oblige à acquitter pendant le cours du bail la contribution personnelle mobilière et la taxe professionnelle, les contributions de toute nature et de rembourser au bailleur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'assainissement et toutes autres taxes et impôts de toute nature incombant généralement au preneur ». Les charges de copropriété doivent donc être prévues au bail pour être refacturables.

Une grande liberté contractuelle s’applique à la refacturation des charges bien que cette liberté ait été quelque peu encadrée par la réforme des baux commerciaux du 18.06.2014 qui interdit désormais la refacturation de certaines charges telles que les honoraires de gestion des loyers ou les dépenses de grosses réparation de l’article 606 du code civil.


La refacturation des honoraires de gestion

(Cour de cassation 3e. Civ 20 juin 2019 n° 18-15.914)

Suite à un renouvellement de bail portant sur des locaux commerciaux dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,  le preneur a assigné son Bailleur en contestation des régularisations de charges, et demandé la restitution de provisions sur charges versées car il estime ne pas avoir à payer les honoraires de gestion.

La cour de cassation a rejeté la demande du Preneur au motif que le bail stipulait que le preneur devait rembourser au bailleur les honoraires de gestion.

Attention, cette décision est valable car le renouvellement est antérieur à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 interdisant dans une disposition d'ordre public, la refacturation des honoraires de gestion des loyers au Preneur.

La solution précitée aurait donc différente dans le contexte actuel car désormais une clause expresse du bail ne peut plus mettre à la charge du preneur les honoraires de gestion des loyers. A contrario, sauf jurisprudence contraire, les honoraires de gestion techniques peuvent encore être refacturés si le bail le prévoit expressément. 

 

 

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