(Cass.3ème 24 septembre 2020 n°19-13.333) En l’espèce, un locataire avait envoyé à son bailleur, par acte d’huissier de justice, une demande de renouvellement de son bail commercial. Lors de la délivrance de cet acte, le bailleur avait déclaré à l’huissier son refus de renouveler le bail en indiquant « vouloir reprendre son bien », déclaration qui avait été mentionnée sur l’acte d’huissier. Considérant que son bail commercial avait pris fin à son terme en raison de ce refus de renouvellent, le locataire avait réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction au bailleur. La demande du locataire a été rejetée par les juges au motif qu’à défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur, la déclaration de refus de renouveler le bail, exprimée verbalement par le bailleur en réponse à l’interpellation de l’huissier lui notifiant une demande de renouvellement du locataire, ne constituait pas un acte de refus de renouvellement. La solution ne fait que rappeler le formalisme rigoureux exigé en matière de renouvellement de bail à l'article L145-9 du code de commerce, à savoir: (Cass. 3e.civ, 24 octobre 2019 – n° 18-24.077) Un locataire de locaux à usage commercial, a sous-loué une partie à la société Qualiterre. Par lettre recommandée du 18 février 2016, celle-ci lui a donné congé pour l’échéance triennale du 1er septembre 2016. Pour déclarer nul ce congé, l’arrêt retient que le congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L. 145-9 du code de commerce qui, dans sa version applicable au 16 février 2016 et issue de la loi du 6 août 2015, imposait la délivrance du congé par acte extrajudiciaire. En statuant ainsi, alors que l’article L. 145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, la cour d’appel a violé les dispositions du code de commerce, le premier par refus d’application et le second par fausse application. (Cass. 3eciv. 07-02-2019n°17-31.229.) La société Volum'Embal logistique, a pris à bail commercial des locaux pour une durée de 9 années commençant à courir le 19 février 2007. Il donne congé au bailleur par acte d’huissier, pour le 31 mars de l’année d’échéance triennale. Estimant le congé délivré irrégulier, le Bailleur l'a assignée en paiement de diverses sommes au titre des loyers, charges et réparations locatives. Pour juger que le congé était régulier, la cour d’appel de Versailles retient que l'article L. 145-9 du code de commerce, qui prévoit que le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance, ne s'applique pas exclusivement au congé délivré en cours de prolongation du bail expiré, mais également au congé donné en cours de bail, à l'issue d'une période triennale, ce qui signifie que, l'échéance triennale expirant le 18 février 2010 le congé devait être donné pour le 31 mars 2010, au moins six mois plus tôt, soit au plus tard le 30 septembre 2009. Sans grande surprise la cour de cassation censure cet arrêt au motif que les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné, n'ont vocation à s'appliquer qu'en cas de tacite prorogation du bail et non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale, de sorte que le congé devait être donné au moins six mois avant la fin de période triennale fixée le 18 février 2010, soit avant le 18 août 2009. Dans cette affaire, nous pouvons noter la responsabilité de l’huissier qui aurait dû plus sérieusement informer le locataire l’ayant missionné. Parce qu'un local commercial ne se gère pas comme un bien à usage d'habitation, nous accomplissons nos missions avec des compétences juridiques propres à l'immobilier d'entreprise. Nous mettons tout en oeuvre pour éviter l'apparition des litiges et sécuriser au mieux le rendement de votre immobilier d'entreprise. Le refus verbal de renouvellement du bail commercial
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler son bail commercial à l’échéance du terme, doit envoyer son congé à son locataire, par acte extrajudiciaire, au moins 6 mois à l’avance. Idem, lorsqu’il refuse une demande de renouvellement formée par le locataire, il doit, dans les 3 mois suivant cette demande, lui notifier ce refus par acte extrajudiciaire.
Validité du congé par LRAR du Preneur
Date d'effet du congé à l'échéance triennale d'un bail commercial
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