Quizz Loi Pinel

Quiz de la Loi Pinel du 18/06/2014 - Bail Commercial

 (LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises)

Question n°1 :

Selon les nouvelles dispositions de la loi Pinel, le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente par le bailleur de son local, sauf: 

a)       En cas de cession de parts sociales de la SCI du Bailleur
b)       En cas de cession d’un local commercial au sein d’un ensemble commercial                
c)       En cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial
d)       En cas de cession du local à l’associé du bailleur 
e)       En cas de vente judiciaire
f)        En présence d’un sous-locataire

Question n°2 :

Quelles sont les charges ne pouvant plus être refacturées au locatire d’un bail commercial depuis La loi Pinel?  

a)       La taxe foncière
b)       Les honoraires de gestion des loyer
c)        Honoraires de gestion technique
d)       La réfection de la toiture
e)       Taxe sur les bureaux
f)        Curage des réseaux
g)       Assurance propriétaire non occupant
h)       Entretien des espaces verts

Question n°3 :

L’état des lieux d’un local commercial depuis la loi Pinel est obligatoire : 

a)       En cas d’entrée dans les lieux uniquement
b)       Pour les baux dérogatoires et commerciaux 
c)       Pour la sortie des lieux des baux commerciaux conclus avant le 20.06.2014 même si aucun état des lieux d’entrée n’avait été réalisé
d)      Pour les baux renouvelés après le 20.6.2014
e)      En cas de cession du fonds de commerce

Question n°4 :

Le bailleur d’un local commercial à usage de bureau a demandé une révision légale du loyer à effet du 1^er janvier 2019. Sur quel indice devra se baser le juge pour calculer l’augmentation du loyer en l’absence de clause de révision annuelle dans le bail ? 

a)      L'indice du coût de la construction (ICC)
b)      L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
c)      L'indice des loyers commerciaux (ILC)

Question n°5 :

Depuis la loi Pinel et la loi Macron, le recours à la lettre recommandée a été démocratisé. Dans quels cas, le recours à cette forme est-il valablement admis en matière de bail commercial :

a)        En cas de résiliation par le preneur à l’échéance triennale notifiée au moins deux ans avant
b)        En cas de congé avec offre de renouvellement délivré par le Bailleur plus de six mois avant l’échéance de fin de bail
c)        En cas de demande de renouvellement du Preneur
d)        En cas de résiliation par le Bailleur pour motif légitime à l’échéance triennale
e)        En cas de réponse du Bailleur à une demande de renouvellement

Question n°6 :

Quelles sont les exceptions permettant de déroger à la faculté de résiliation triennale du preneur depuis la loi Pinel ?

a)       Les locaux à usage de stockage et de production
b)       Les baux conclus pour une durée de 9 ans et 1 mois
c)       Les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation (cinéma, hôpital…)
d)       Les locaux à usage exclusif de commerce“

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Question n°1 - Réponse a) c) e)

Bon à savoir : L’exception au droit de préemption du locataire en cas de cession globale d’un immeuble comportant des locaux commerciaux s’applique même lorsque l’immeuble ne comprend qu’un local commercial.
Le droit de préemption ne s’applique pas en cas de vente judiciaire même volontaire (Cass. civ. 3^ème17.5.18 n°17-16.113)
Lorsque le locataire se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction, le droit de préemption ne s'applique pas non plus.

Source : article L.145-46-1 du Code de commerce. 

Question n°2 - Réponse b) et d) 

Désormais, les grosses dépenses prévues à l'article 606 du code civil relatives au clos et au couvert ainsi que les honoraires d gestion des loyers ne sont plus répercutantes sur le locataire. Toutes dispositions contraire est réputée non écrite.

Concernant les autres dépenses, elle sont refacturables à condition qu’une clause spéciale du bail le prévoit expressément. Seules les dépenses d’entretien et menues réparation sont refacturables de facto au locataire sur le fondement des dispositions du code civil régissant les rapports locatifs de droit commun (sauf clause contraire).

Source : article R145-35 du Code de commerce. 

Question n°3 - Réponse b) d) e) 

Un état des lieux doit désormais être dressé lors de la prise de possession et la restitution des lieux par un tiers mandaté à frais partagés entre les parties.

Toute clause prévoyant le contraire est réputée non écrite. Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, date d’entrée en vigueur de la réforme, cette obligation s’applique à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux d’entrée avait été dressé lors de la prise de possession.

A défaut de réalisation d’état des lieux, le bailleur ne peut désormais plus invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil selon lequel le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Source : article L145-40-1 du Code de commerce. 

Question n°4 - Réponse b)

Le juge se basera automatiquement sur l’Indice des Loyers à Activités Tertiaires qui concerne les bureaux et entrepôts. L’ILC concerne les locaux commerciaux. Le recours à l’ICC est toujours possible dans les baux commerciaux mais vivement déconseillé.

Question n°5 - Réponse a) et c)

Bon à savoir : La date de notification de la lettre recommandée AR est à l’égard du locataire celle de l’expédition et à l’égard du bailleur cette de la première présentation. Lorsque la lettre n’a pas pu être présentée au bailleur, la démarche doit être renouvelée par acte extra-judiciaire.La délivrance d’un congé pour une date prématurée en reporte les effets à la date de la prochaine échéance du bail.

Avant, il n’était possible de ne le donner que par acte d’huissier. Cependant, la loi Pinel est venue modifier cette disposition en permettant de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Source : Loi n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 207, L145-4 du Code de commerce, L145-9 du code de commerce.

Question n°6 - Réponse b) et c)

Avant 2014, le locataire pouvait renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale. La loi Pinel a supprimé cette possibilité, hormis certaines exceptions : baux de plus de 9 ans, baux consentis à usage exclusif de bureau, ou encore baux portant sur des entrepôts logistiques indépendants.

Source : article L145-4 du Code de commerce.