Validité du bail commercial

Application du statut des baux commerciaux

(Cass. 3e.civ, 14 novembre 2019 – n° 18-21.297)

Chaque année, une SCI propriétaire d’un immeuble a donné en location à titre précaire à une société DDA, un local situé au rez-de-chaussée de cet immeuble dans lequel elle exploite à l'étage un hôtel. En 2010, ce dernier a demandé à la société DDA de libérer le local pour procéder à des travaux d'aménagement de l'hôtel en appartements et lui a proposé la conclusion d'un bail commercial. Le locataire a refusé cette proposition et en 2014 il a assigné la SCI en paiement d'une indemnité d'éviction en revendiquant le statut des baux commerciaux.

Depuis l'origine des relations contractuelles, le sort de l'immeuble, dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois, était lié à la réalisation par la commune d'un projet de réhabilitation du centre-ville et les lieux loués n'étaient pas destinés à rester pérennes. La cour d'appel, a donc valablement conclu à l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties et permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire. L’application du statut des baux commerciaux a donc été rejetée.


Agent d’Assurance : Bail professionnel ou commercial ?

(Cour d’appel, Toulouse, 2eChambre, 3 Avril 2019 – n°18/00242)

Un agent d’assurance a conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans avec faculté de résiliation triennale portant sur des lieux destinés exclusivement à l’usage professionnel, notamment à l’activité de courtage en assurance. Le Preneur demande, en cours de bail, sa résiliation et invoque l’application de la législation relative aux baux professionnels leur permettant de donner congé 6 mois à l'avance par lettre recommandée à tout moment sans avoir à respecter l’échéance triennale.

Ce congé est jugé irrégulier par la cour d'Appel. Le bail portant sur des locaux à usage exclusivement professionnel, pour l’exercice de l’activité d’agent d’assurance, doit être qualifié de bail commercial et non de bail professionnel dès lors que les parties se sont soumises volontairement au statut des baux commerciaux.

Le préjudice du bailleur est reconnu alors même que ce dernier avait pris acte du départ de son locataire suite à l’établissement d’un constat d'état des lieux de sortie et à la remise des clés !


L'indispensable accord du nu-propriétaire

(Cass.civ3e, 14.03.2019, n° 17-27560)

Lorsque la propriété d’un bien est « démembrée », à la suite d'une succession par exemple, le droit de propriété du bien est réparti entre un nu-propriétaire, qui a le droit d’en disposer, et un usufruitier, qui a le droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il dégage.

À ce titre, la loi prévoit que lorsque la propriété d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel est démembrée, l’usufruitier ne peut pas le donner en location sans l’accord du nu-propriétaire. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice l’annulation du bail. Lorsque le nu-propriétaire ne donne pas son accord, l’usufruitier peut toutefois être autorisé par le juge à conclure seul le bail.

Cette règle s’applique également pour le renouvellement d’un bail commercial ainsi que pour la conclusion d’un avenant. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire récente. L’usufruitière d’un local commercial donné à bail à une société avait consenti à cette dernière, en contrepartie de travaux qu’elle avait réalisés à ses frais, une dispense de paiement des loyers pendant quelques années, ainsi qu’une réduction de moitié du montant du loyer pendant les années suivantes. Cette dispense et cette réduction avaient été formalisées par un avenant au contrat de bail. Or, les filles de l’usufruitière, qui étaient nues-propriétaires du local, avaient contesté la validité de cet avenant car il avait été signé sans leur accord. Les juges leur ont donné raison et ont donc déclaré nul l’avenant. Résultat : la société ne pouvait pas bénéficier de la dispense de paiement et de la réduction du montant du loyer qu’il prévoyait.

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