Application du statut des baux commerciaux

Nécessité de l’immatriculation au RCS pour le renouvellement du bail commercial

(Cass. 3e.civ, 23 janvier 2020 – n° 19-11.215)

Un bailleur a conclu un bail portant sur un terrain nu autorisant le locataire à y édifier des constructions. Le bailleur a fait délivrer au preneur un congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de l’établissement secondairesitué dans les lieux. Le preneur régularise son immatriculation au RCS puis assigne le bailleur en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Les juges du fond ont considéré que le défaut d’immatriculation de la société au moment de la délivrance du congé fait obstacle à l’application du statut des baux commerciaux.

Le preneur se pourvoit en cassation au motif que l’article L. 145-1, 2°, du code de commerce est une disposition autonome qui étend le bénéfice du statut des baux commerciaux aux baux de terrains nus sur lesquels ont été élevées des constructions sans en subordonner l’application à la condition que le preneur soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance d’un congé par le bailleur.

La Cour de cassation retient que le preneur à bail d’un terrain nu  sur lequel sont édifiées des constructions avec le consentement exprès du propriétaire, ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s’il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1 du code de commerce tenant à son immatriculation et à l’exploitation d’un fonds.

Ainsi la validité du bail n’est pas subordonnée à l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, au contraire du renouvellement du bail qui est conditionné à cette immatriculation. Le défaut d’immatriculation, au jour où le congé est délivré ou au jour où la demande de renouvellement est formulée, empêche le preneur de revendiquer une indemnité d’éviction prévue par le statut des baux commerciaux.

NB : En l’espèce, notons qu’il s’agit d’un défaut d’immatriculation de l’établissement secondaire. L’absence d’immatriculation secondaire ou complémentaire emporte la même conséquence pour l’établissement concerné que l’absence d’immatriculation de l’établissement principal, à savoir l’inapplicabilité du statut des baux commerciaux et donc l’impossibilité de revendiquer d’une indemnité d’éviction.

Sur le même thème dans notre veille juridique lire: "La requalification en bail commercial et le défaut d’immatriculation - (Cass.Civ 3e 25/10/2018 N° 17-26.126)"

Exclusion du statut des baux commerciaux au profit de la convention d'occupation précaire

(Cass. 3e.civ, 14 novembre 2019 – n° 18-21.297)

Chaque année, une SCI propriétaire d’un immeuble a donné en location à titre précaire à une société DDA, un local situé au rez-de-chaussée de cet immeuble dans lequel elle exploite à l'étage un hôtel. En 2010, ce dernier a demandé à la société DDA de libérer le local pour procéder à des travaux d'aménagement de l'hôtel en appartements et lui a proposé la conclusion d'un bail commercial. Le locataire a refusé cette proposition et en 2014 il a assigné la SCI en paiement d'une indemnité d'éviction en revendiquant le statut des baux commerciaux.

Depuis l'origine des relations contractuelles, le sort de l'immeuble, dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois, était lié à la réalisation par la commune d'un projet de réhabilitation du centre-ville et les lieux loués n'étaient pas destinés à rester pérennes. La cour d'appel, a donc valablement conclu à l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties et permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire. L’application du statut des baux commerciaux a donc été rejetée.