Loyer du bail renouvelé

Déplafonnement du loyer suite à grosses réparations de l’article 606 du code civil

(CA Versailles, 27 février 2020 – n° 18/08534)

La société de Pressing Leclerc a conclu un bail commercial arrivé à échéance en 2002 et poursuivi par tacite prolongation. Quelques années plus tard, le Bailleur fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à un loyer augmenté à 30.000€HT/HC au lieu de 10.000€. Le Preneur a assigné son Bailleur aux fins renouvellement du bail à l’identique, après saisine préalable de la commission de conciliation. Une expertise judicaire a été ordonnée, laquelle a retenu la valeur locative à 14.430€ HT/HC.

Le renouvellement du bail a été constaté par le TGI de Nanterre à un loyer fixé à 10100€ HT/HC.

Le Bailleur estime que le jugement va à l’encontre des conclusions de l'expert désigné qui avait retenu un déplafonnement du loyer. Il fait valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité liés notamment à l'évolution de la population et à la fréquentation du quartier ainsi que la modification du local considéré en raison d'une ouverture réalisée au sein de la pièce située derrière le comptoir qui améliore son accessibilité, justifient un déplafonnement du loyer. La modification des obligations respectives des parties en vertu de la loi Pinel et notamment la prise en charge par le bailleur des travaux relevant de l’article 606 du code civil, est également un critère.

La cour d’appel confirme le jugement estimant que l’évolution de la population et de l’environnement, ainsi que les travaux réalisés ne sont pas suffisants pour justifier le déplafonnement. De plus elle estime que bailleur avait déjà à sa charge les dépenses de grosses réparations et retient le renouvellement du bail pour un loyer HT.HC/an fixé à 10600€ qui était le loyer de renouvellement légèrement augmenté proposé par le Preneur.

Pour rappel, les articles L 145-33 et R 145-6 du code de commerce régissent les modalités de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

A lire sur le même thème: Loyer du bail renouvelé (Cass. 3e.Civ, 11 juillet 2019 – n°18-15.264)

Définition de la valeur locative en cas de renouvellement

(Cass. 3e.civ, 12 mars 2020 – n° 19-10.245)

Une société d’automobile et son bailleur, ont désigné contractuellement dans le bail initialle cabinet Atisreal pour déterminer la valeur locative de marchéà laquelle le loyer du bail renouvelé devait être fixée. Le bailleur estimant que le cabinet d’expertise avait commis une erreur grossière dans l’évaluation a saisi le tribunal en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative légale.

La cour de cassation a rejeté le pourvoi du Preneur aux motifs suivants :

Si le tiers désigné par les parties pour procéder à l'évaluation du loyer d'un bail renouvelé est libre de retenir les critères qu'il juge opportuns suivant la méthode qui lui apparaît la plus adaptée et peut ainsi recourir à deux méthodes différentes selon les spécificités distinctes d'un ensemble immobilier, le cumul des résultats de deux méthodes d'évaluation d'un même bien constitue une erreur grossière.

En l'espèce, la cour d'appel a relevé que le cabinet Atisreal avait appliqué, pour la partie bâtie du bien, la méthode dite par comparaison avec des bâtiments similaires, dont le prix au mètre carré inclut le prix du terrain affecté au stationnement, et, pour la partie non bâtie du bien, la méthode dite par le revenu.

Ayant retenu que le résultat auquel avait abouti le tiers désigné ressortait de l'addition de l'évaluation des bâtiments, selon une méthode incluant les places de stationnement, et de celle de l'intégralité du terrain non bâti, ce qui avait eu pour conséquence une double valorisation des places de stationnement,la cour d'appel a pu en déduire qu'une telle opération révélait une erreur grossière, invalidant la détermination du prix.

La fixation du loyer par une méthode définie par un tiers contractuellement désigné a été écartée en raison d’une erreur grossière dans la méthode d’évaluation.

Ce n’est pas le principe d’une désignation contractuelle anticipée du tiers évaluateur qui est remis en cause. Le juge se place dans cette affaire en garde-fou de la liberté contractuelle puisqu’il vient vérifier que les conséquences de cette clause ne portent pas une atteinte disproportionnée à l’une des parties assurant ainsi un certain équilibre économique du contrat. Une action en responsabilité contre le cabinet pourrait être envisagée par le demandeur dont le pourvoi a été rejeté.