LA CLAUSE RESOLUTOIRE APRES UNE ORDONNANCE DE REFERE
Cour d'Appel de Paris - 12 novembre 2021 - n° 21/05206
Une clause résolutoire d’expulsion suspendue dans une ordonnance des référés peut-elle valablement reprendre ses effets en cas de non-respect par le locataire des termes de cette ordonnance en dépit de la période de crise sanitaire ?
Une société a consenti un bail commercial à une autre moyennant un loyer annuel payable par trimestre. Suite à des retards de paiement du loyer, elle a assigné sa preneuse en référé. Le juge des référés a accordé des délais de paiement à la locataire pour s’acquitter des arriérés locatifs par voie de six mensualités en sus du loyer courant. Il a suspendu par la même occasion les effets de la clause résolutoire d’expulsion de la locataire au cas où l’échéancier de paiement serait respecté.
Pour ne pas avoir respecté cet échéancier, la preneuse est mise en demeure par la bailleresse conformément aux dispositions de l’ordonnance des référés de payer les mensualités sous un délai de 8 jours et par la même occasion d’exécuter un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Les opérations d’expulsion ayant été opérées la preneuse saisit le juge de l’exécution du tribunal judiciaire en soulevant l’exception de nullité de l’assignation des opérations d’expulsion. Elle est déboutée de ses demandes d’annulation du commandement de quitter les lieux, de réintégration dans les locaux et d’octroi de dommages et intérêts.
La preneuse saisit alors la cour d’appel au motif que le fait pour l’ordonnance de référé d’avoir imposé l’envoi préalable d’une mise en demeure en cas de non-respect de l’échéancier fixé a subordonné la régularité de la procédure d’expulsion au défaut de paiement conscient et délibéré de la locataire.
La cour d’appel de paris confirme la décision du tribunal en rappelant le dispositif de l’ordonnance des référés « faute pour la société de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités de 3331 euros, et huit jours après l'envoi et non pas la réception d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l'ensemble de l'arriéré deviendrait immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendrait ses effets, et il serait procédé à l'expulsion immédiate » visiblement mal interprétée. Elle précise qu’il était indifférent de connaitre l’identité ou la qualité du signataire de l’avis de réception étant donné qu’il n’est pas contesté que les arriérés de loyer n’ont pas été intégralement payés avant l’expiration du délai prévu dans l’ordonnance. Elle ne manque pas d’attirer l’attention sur le fait qu’aucune disposition de la crise sanitaire n’était applicable par rapport aux termes fixés par l’ordonnance des référés et que la condition du respect de l’échéancier n’ayant pas été accomplie, la clause résolutoire devrait reprendre tous ses effets et conduire à l’expulsion de la preneuse dans un délai de 8 jours comme prévu dans l’ordonnance. Elle déboute ainsi l’appelante de l’entièreté de ses demandes.
Cet arrêt nous permet d’étayer encore un peu plus les suspicions quant aux difficultés rencontrées par les locataires de locaux commerciaux pendant la crise sanitaire et de resituer le contexte par rapport aux demandes pendant cette période.