IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Zoom sur le Marché de l’Immobilier d’Entreprise sur l’année 2022 en France

Dans cette période d’instabilité économique qui dure depuis ces deux dernières années, l’immobilier d’entreprise a été confronté à une situation inédite. Face à cela il est intéressant de se s’interroger sur les mutations du marché de l’immobilier d’entreprise en 2022.

Cette étude se déroulera sous la forme d’une analyse sectorielle des différents marchés que comprend l’immobilier d’entreprise.

Échelle nationale

Dans ce contexte d’incertitude et de changement des pratiques au travail, l’immobilier de bureaux connait une situation d’instabilité liée à la mise à jour de ses usages. Aujourd’hui il est devenu difficile pour une entreprise d’être attractive sans proposer des mesures de télétravail. Selon l’APEC (association pour l’emploi des cadres) ce sont 47 % des cadres qui ne candidateraient pas à un poste qui ne permette pas le télétravail. L’essor du télétravail entraine alors une nouvelle problématique qui est celle de la gestion de bureaux vides.

Face à cela, les entreprises optent pour deux options. La première est une amélioration de la qualité de vie au travail avec une amélioration de l’offre de services au sein des bureaux. La seconde, plus économique, est une mise en location des espaces non exploités. A titre d’illustration, la RATP qui a opté pour 2 jours de télétravail hebdomadaire pour ses salariés, loue les espaces vides à des tiers.

En 2022, un nouveau marché commence à faire de l’ombre à celui des bureaux. Ce nouveau marché, c’est celui de l’immobilier logistique. En effet, avec le développement du e-commerce, l’utilité de ces espaces de stockage n’a jamais été aussi élevée. Selon Arthur Bana, directeur commercial de storage 24, les cellules mixtes et modulables d’entrepôts et de bureaux connaissent une forte croissance. Pour attester de ces performances, la demande dans ce secteur de l’immobilier logistique a connu une hausse de 31% en 2022 par rapport à l’année précédente.

Ile-de-France

Marché industriel et locaux d’activité :

En matière de surface placée, près de 1,4 million de m² se sont échangés en 2022. De tels chiffrent représentent une hausse de 17% par rapport à 2021. Des chiffres significatifs qui représentent l’importance de ce marché.

Sur l’ensemble de ces échanges, la part du neuf s’approche des 17%. Face à une forte demande, les stocks se révèlent insuffisants et la pression foncière s’accentue.

Sur le marché de l’île de France, la valeur locative moyenne s’établit à 108€/HT/HC/m² par an. Cela représente une hausse de 26% depuis 2018, signe d’un secteur intéressant pour les investisseurs.

En matière d’investissement, c’est 941 millions d’euros qui ont été investis en 2022.

Marché des bureaux :

Le marché francilien des bureaux est en hausse avec près de 2,1 millions de m² qui se sont échangés en 2022. Cela représente une augmentation de 10% par rapport à 2021.

Malgré le développement du télétravail et d’une recherche d’optimisation des espaces, ces chiffres prouvent, comme l’an dernier, que le marché des bureaux est encore intéressant et attractif pour les investisseurs.

En région

 Marché des bureaux :

Tout comme la capitale, le marché des bureaux en région est en hausse. La quantité de surface placée a augmenté de 5 % par rapport à 2021 et représente près de 1,9 million de m^2.

Le secteur du neuf représente à lui seul un tiers des transactions.

En région, le marché est essentiellement tourné vers les petites surfaces inférieures à 1000m². Toutefois, une dynamique solide est à observer sur le secteur des moyennes surfaces comprises entre 1000 et 5000 m².

S’agissant des grandes villes, Lyon est en tête du classement en matière de surface placée avec près de 325 000m². Pour le reste, le classement reste inchangé par rapport à l’année précédente, Montpellier se maintient à la 8^e place.

En matière d’investissement en immobilier de bureaux, près de 3,6 milliards d’euros ont été investis en région en 2022 pour atteindre un niveau similaire à celui d’avant crise.

Marché industriel et locaux d’activité :

Prenons l’exemple de la région Lyonnaise, sur l’année 2022 près de 338 000 m² ont été placées. Contrairement à la capitale, la région lyonnaise est malgré tout en recul sur ce secteur.

Concernant le loyer moyen, celui-ci s’élève à 75€/HT/HC/m² par an et constitue une hausse de 5% par rapport à 2021. Pour rentrer dans le détail, la valeur locative de l’immobilier de seconde main se chiffre à 71€/HT/HC/m² par an et à 86€/HT/HC/m² pour les actifs neufs.

S’agissant des investissements, ceux-ci se chiffrent à 215 millions d’euros sur l’année 2022 et atteignent un niveau d’activité historique encore jamais enregistré sur la région lyonnaise.

En résumé, contrairement à toute attente, le secteur des bureaux est encore en 2022 attractif et intéresse les investisseurs puisque l’on enregistre une hausse des surfaces placées en région et sur la capitale comprise entre 5% et 10%. A l’inverse, les résultats du marché industriel et des locaux d’activités sont plus contrastés. En effet, alors que L’Île de France connait une hausse impressionnante de quantité de surface placée, la région lyonnaise est quant à elle en recul. Malgré ce recul, cela n’empêche pas cette dernière de connaître un niveau record d’investissement dans ce secteur.

Marché de l’immobilier d’entreprise en 2022 à Montpellier:

 Marché des bureaux :

« Avec 117 358 m² commercialisés, le volume de transactions en bureaux est en hausse de 4% en 2022 par rapport à 2021 », selon les données de l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et son territoire.

L’implantation de ces bureaux est en majorité concentrée dans le secteur EST aux alentours de Odysseum, du millénaire et d’Eureka, secteur comprenant 45% des espaces de bureaux. Le secteur SUD avec la zone Garosud, le parc de l’aéroport mais également la future zone Cambacérès, représente 28% des implantations de bureaux. Enfin, le centre-ville conserve 28% des implantations de bureaux.

La valeur locative moyenne pour les secondes mains est de 141 €/HT/HC/m² par an et 173€/HT/HC/m² pour les locaux neufs.  Ces données restent stables par rapport à l’année précédente.

En termes de surface placée, 63% ont été échangées en seconde main, 25% en neuf et 12% ont été restructurées. Les surfaces moyennes à Montpellier sont aux alentours des 342m².

Le secteur du neuf est en légère baisse par rapport à l’année 2021, toutefois cette baisse devrait être rapidement compensée par la livraison de nombreux programmes sur les sites de Cambacérès, port Marianne ou encore nouveau Saint Roch.

Marché des locaux d’activité :

Contrairement au marché des bureaux, l’observatoire constate que « faute de solutions sur Montpellier, le marché s’étend vers des villes comme Sète, Frontignan, Clermont-L’Hérault mais également en direction du lunellois ».

En 2022, le marché des locaux d’activités a atteint plus de 106 000 m², soit une hausse de 7% par rapport à l’année dernière. En moyenne, la superficie de ces locaux oscille aux alentours de 547m². En termes de surface placée, 86% sont en seconde main et 14% sont en neuf.

La valeur locative moyenne est de 80€/HT/HC/m² par an pour la seconde main et de 100€/HT/HC/m² pour le neuf. Ces données sont en hausse par rapport à l’année précédente.

Malgré un stock en baisse, l’observatoire annonce plusieurs opérations en construction ou en prévision, la plupart se situant en périphérie de Montpellier à l’exception du programme « équilibre » qui se trouvera à Garosud.

En résumé, le marché montpelliérain des bureaux est en bonne santé puisqu’il connait une hausse de 4% sur l’année 2022. En revanche, le marché des locaux d’activités est un secteur qui peut être très attractif comme il l’a été démontré en île de France, malheureusement le marché montpelliérain semble être en retard de ce point de vue-là.  Concernant les futurs programmes, ils sont encore une fois localisés aux alentours de Montpellier ce qui manifeste un léger désintéressement de la part de la commune sur ce marché des locaux d’activités.