BAIL REEL SOLIDAIRE D'ACTIVITE
Ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d'activité
Instauré par la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022 (art. 106), le bail réel solidaire d’activité a été promulgué par l’ordonnance n°2023-80 du 8 février 2023. Ce bail s’inscrit dans le prolongement du bail réel solidaire qui s’adressait initialement aux ménages pour l’acquisition de logements. Ce nouveau contrat est toujours conclu auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS) mais s’adresse cette fois-ci à des microentreprises sur des locaux d’activités.
Avant de rentrer dans l’analyse de cette ordonnance, il convient de s’interroger sur ce qu’est un organisme foncier solidaire ? Il s’agit d’organismes à but non lucratif agréés par le préfet de région. Ces derniers détiennent la propriété de terrains sur lesquels les droits réels immobiliers rattachés au bâti sont cédés à des entreprises sous conditions. Le principe repose sur une dissociation entre le foncier, propriété de l’organisme, et le bâti, propriété du ménage. Le preneur paye en échange une redevance sur l’usage du foncier.
Quels sont les moyens de mise en œuvre de ce bail ?
La première possibilité est une cession par l’OFS, sous plafond de prix, de droits réels relatifs au local d’activité directement auprès de microentreprises. En contrepartie, cette dernière devra s’acquitter d’une redevance foncière et ne pourra louer le local. Dans le cadre de ce contrat, l’OFS pourra imposer certaines conditions, notamment concernant la nature de l’activité exercée et moduler le montant de la redevance en fonction des gains tirés de l’exploitation du local. Le local pourra être cédé ou transmis à une autre microentreprise, sous réserve du plafond de prix et de l’agrément préalable de cet acquéreur par l’OFS.
La seconde possibilité est une cession des droits réels au profit des établissements publics et entreprises publiques locales. Cette seconde possibilité s’inscrit dans un objectif de revitalisation commerciale et artisanale. L’entreprise ou l’établissement public titulaire du bail réel sur le local d’activité pourra ensuite le donner à bail à des microentreprises à des loyers modérés. Dans ce cas de figure, les microentreprises ne seront pas redevables de la redevance foncière et ne pourront pas sous-louer le local.
Que retenir de cette ordonnance ? L’État, par ce mécanisme solidaire, permet un accès à la propriété de droits réels sur des locaux d’activités à profit des micro entreprises. Cette propriété à coût réduit a toutefois quelques limites qui tiennent à un encadrement des activités autorisées mais aussi au transfert de propriété que le preneur pourra effectuer. Le second versant de cette ordonnance est la possibilité de mise en location par les acteurs publics de ces locaux mais à des loyers modérés.
Ce mécanisme permet aux microentreprises de réduire leur coût en matière d’immobilier d’entreprise, soit en optant pour une propriété dite partielle soit pour en optant pour une location à loyer modéré.