RESTITUTION DES LOCAUX PAR LE PRENEUR
Cassation, Civile 3e, 16 mars 2023, n°21-25.002
En matière de locaux d’entreprise, les parties ont le choix entre plusieurs formes de contrat. Le plus populaire reste le bail commercial qui est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Lorsque les parties désirent un terme plus court il est alors possible de conclure un bail dérogatoire dont la durée maximale est de 3 années entière. La particularité de ce dernier contrat est qu’au terme de l’écoulement d’un délai d’un mois à compter de l’expiration du délai de 3 ans, celui-ci devient un bail commercial.
En l’espèce, un local professionnel a été loué en vertu d’un bail dérogatoire. A l’issue de l’expiration du délai de 3 ans et 1 mois, le Bailleur, ne recevant pas le paiement des loyers a assigné le Preneur en paiement d’un arriéré de loyer.
Comment s’apprécie la restitution des locaux par le Preneur ?
La Cour d’appel rejette de la demande du Bailleur au motif que le départ du Preneur qui s’était manifesté par la résiliation du contrat d’électricité, l’information à la clientèle du déménagement et la connaissance de ce départ par le Bailleur, était considéré comme une absence d’occupation réelle des locaux.
En conformité avec la Jurisprudence actuelle sur la question, la Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 16 mars 2023 infirme la décision rendue par la Cour d’appel. En effet, les juges ont à de multiples reprises optés par le passé pour une vision restrictive de la restitution des lieux, qui doit nécessairement prendre la forme d’une remise effective des clés ou que le Bailleur ait refusé de les recevoir (Cass, Civ 3e, 5 novembre 2003, n°01-17.530 ; Cass, Civ 3e, 13 octobre 1999, n°97-21.683).
A retenir de cet arrêt : La Cour de cassation brise l’élan de la cour d’appel qui a tenté de faire adopter une vision plus large de la restitution des lieux à celle de l’absence d’occupation réelle des locaux. La position actuelle de la nécessité de la remise effective des clés est ici confortée par les juges.
Cour d’appel de Dijon, 7 septembre 2023, n°21/01102
Un local d’activité pris à bail commercial et a fait l’objet d’un constat d’état des lieux d’entrée avant la remise des clés initiales. A l’occasion de la restitution des lieux par le Preneur, un deuxième état des lieux contradictoire, cette fois ci de sortie, est organisé. Après avoir constaté le mauvais état des locaux à la restitution, le Bailleur a assigné le Preneur en paiement des réparations locatives.
Pour rappel, depuis 2014 et l’intervention de la loi Pinel, l’article L145-40-1 du code de commerce, un état des lieux doit être réalisé aussi bien à l’entrée qu’à la restitution des locaux.
Dans quelle mesure le Preneur peut-il être condamné au paiement des réparations locatives ?
La Cour d’appel, au regard des différences observées entre les états des lieux d’entrée et de sortie, a déterminé la valeur des réparations locatives sur la base des obligations des parties au contrat.
Elle justifie sa décision en rappelant que le Preneur est « tenu à une obligation d'entretien des lieux loués et de maintien en bon état de réparations à l'exception de celles prévues par l'article 606 du code civil (grosses réparations à la charge du Bailleur) ». Sur la base des distinctions constatées entre les états des lieux réalisés, les juges ont pu déterminer que les désordres étaient dû à la négligence du preneur et non à la vétusté des lieux.
Sans la réalisation de cet état des lieux d’entrée, il est certain que la responsabilité du Preneur n’aurait pu être obtenue. C’est face à de telles situations que l’état des lieux revêt toute son importance.
A retenir de cet arrêt : L’état des lieux est au cœur de ce type de litige. Ces réparations locatives à la charge du preneur doivent nécessairement résulter de la négligence du Preneur dans le maintien en bon état de réparation des lieux. A l’inverse, si le mauvais état résulte de la vétusté ou des travaux de l’article 606 du code civil, ces frais de réparation ne seront pas à la charge du Preneur.
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