LE PAIEMENT DES LOYERS COVID
Ccass,3eme civ,30 Juin 2022,n°21-20.127
La crise sanitaire justifie-t-elle le non-paiement des loyers commerciaux durant cette période?
Après de nombreuses questions relatives aux paiements des loyers pendant la crise sanitaire par les exploitants ne pouvant pas travailler, la Cour de cassation vient de nous donner une réponse qui risque de ne pas plaire à tout le monde.
En effet, durant la crise sanitaire et la fermeture de nombreux établissements du fait de l’état d’urgence déclaré, beaucoup de commerçants avait arrêtés le paiement de leurs loyers commerciaux.
C’est le 30 juin que la Cour de cassation vient donner une réelle réponse quant aux règlements des loyers commerciaux de 2020. Elle vient confirmer la décision de la cour d'appel de Grenoble du 5 novembre 2020.
Dans cette affaire, comme dans beaucoup d’autre, un bailleur avait assigné son preneur à bail en paiement de l’arriéré locatif non réglé pendant la crise sanitaire.
Ce dernier, en raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 avait cessé son activité du 14 mars au 2 juin 2020 et avait informé son bailleur de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges à compter du 14 mars 2020.
La cour d’appel avait condamné le locataire à payer une certaine somme au titre des loyers impayés. Ce dernier avait ensuite saisie la Cour de cassation pour que le juge des référés apprécie les circonstances ayant entrainé l’indisponibilité des lieux loués, qui ne pouvaient plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle.
Le preneur soutenait que le bailleur avait été dans l’impossibilité pendant toute la période considérée d’exécuter leur obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des lieux loués conformément à la destination prévue au bail. Il ajoutait que l’impropriété des lieux à l’objet prévu au bail s’analysait en outre en perte partielle de la chose louée et que le bailleur avait manqué à son obligation de bonne foi en réclamant le paiement du loyers afférents à des périodes durant lesquelles les lieux loués ne pouvaient être utilisés conformément à leur destination contractuelle.
La cour de cassation pour prendre la décision s’est basé sur l’application de l’article 3, I, 2° du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n°2020-423 du 14 avril 2020 le complétant jusqu’au 11 mai 2020, que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ne peut être d’une part imputable au bailleur de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil.
Ainsi, les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire n’étaient pas imputables au bailleur et n’emportaient pas perte de la chose. La cour d’appel suivis de la Cour de cassation ont donc jugé que l’obligation du paiement des loyers n’était pas sérieusement contestable, qu’on ne pouvait reproché au bailleur un manquement à son obligation de délivrance, que les restrictions résultaient de mesures législatives et réglementaires concernant tous les bailleurs se trouvant dans la même situation et qu’aucun texte ne dispensait les locataires du règlement des loyers et que les locaux n’avaient subi aucune perte.