LE PRINCIPE DU RENOUVELLEMENT DANS LE BAIL COMMERCIAL
Ccass,3eme civ,11 mai 2022,n°19-13.738
Le bailleur peut-il obtenir le bénéfice d’une clause résolutoire après avoir délibérément conclu un nouveau bail commercial avec le même locataire ?
Dans cette affaire, Suite à plusieurs manquements du preneur, les bailleurs ont délivré un commandement visant la clause résolutoire du paiement des arriérés au titre de la régularisation des charges et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
Ils ont ensuite accepté moyennant un loyer plus élevé, le renouvellement du bail commercial sollicité par le preneur malgré son insolvabilité.
Pour rappel, dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour notifier à son locataire son refus de renouvellement par acte extrajudiciaire.
Rencontrant toujours des difficultés de paiement, la locataire a sollicité des délais de paiement. Elle est alors assignée par ses bailleurs en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement des diverses provisions sur la base de son premier bail commercial.
La Cour de cassation au visa des articles L.145-10, alinéa 4 et L.145-11 du Code de commerce casse partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel aux motifs que le bailleur doit dans le cadre d’une demande de renouvellement de son locataire, faire connaître par acte extra judiciaire au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.
A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Elle précise qu’il doit faire connaître dans sa réponse toutes les modifications et plus particulièrement le nouveau loyer qu’il propose.
Elle constate que le fait pour le bailleur de notifier à ses locataires une acceptation de principe du renouvellement de leur bail commercial postérieurement à un commandement visant une clause résolutoire, résultait d’une renonciation sans équivoque de se prévaloir des infractions commises par le locataire pour obtenir la résiliation du bail renouvelé.
Ce qu’il faut comprendre à travers cette solution, c’est que le bailleur ne peut obtenir la résiliation d’un bail renouvelé sur la base d’impayé concernant un premier bail avec le même locataire.
Une décision assez particulièrement, car elle réduit la continuité des baux commerciaux. Les cas d’insolvabilité ne sont pas rares, une procédure particulière de recouvrement est prévue dans ce genre de situation.
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