Actualité législative
Bail commercial et renonciation à la faculté de résiliation triennale du preneur
(Rép. min. n° 93154, JOAN Q, 31 mai 2016, p. 4684)
Deux ans après l'entrée en vigueur de la loi Pinel, certaines interrogations demeurent concernant les modifications apportées au statut des baux commerciaux. Une réponse ministérielle publiée le 31 mai 2016 donne une précision importante mais troublante s'agissant de l'application dans le temps des dispositions modifiées de l'article L. 145-4 du code de commerce.
Pour mémoire, le nouveau statut des baux commerciaux, prévoit une durée minimale du bail de neuf années et offre au preneur la faculté de résilier le bail au terme de chaque échéance triennale sans possibilité d’y déroger conventionnellement sauf dans certaines hypothèses :
baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
baux de locaux construits en vue d'une seule utilisation ;
baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
baux de locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts.
La réponse ministérielle en date du 31 mai 2016 est venu préciser que les dispositions du nouvel article L. 145-4 du code de commerce sont également applicables aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi Pinel. Elle met donc en échec le régle habituelle d’application de la loi dans le temps selon laquelle: « la loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif ».
Jurisprudence
Prix du bail renouvelé et local annexe
(Cass. Civ 3e 01/12/2016 - n° 15-20.365)
La cour de cassation a estimé qu'un appartement annexé à un local commercial, devenu vétuste et non conforme au regard des normes d'habitabilité et ne pouvant plus être à nouveau accessible et exploitable sans danger, exclut l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La demande du Bailleur en augmentation du loyer à la valeur locative a été rejetée.
Acquisition de la clause résolutoire
(Cass. Civ 3e 01/12/2016 - n° 15-19.304 15-19.773)
Pour produire tous ses effets, la résiliation d'un bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire doit avoir été constatée par une décision passée en force de chose jugée. Dans cette affaire, la cour de cassation a estimé qu’une décision prononçant la résiliation d’un bail pour défaut de paiement postérieurement à l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du preneur est soumise à l'arrêt des poursuites individuelles prévue dans le cadre des procédures collectives. La résiliation du bail n’a donc pas pu être prononcée.
Volonté claire et équivoque nécessaire à la qualification de bail commercial
(Cass. Civ 3e 01/12/2016 - n° 15-21.759)
Un bail conclut pour l'exercice de profession médicale à l'exclusion de toute activité commerciale, industrielle ou artisanale a fait l’objet d’un refus de requalification en bail commercial.
La cour d'appel a retenu a bon droit que ni la durée du bail de neuf ans correspondant à celle d'un bail commercial ni la faculté offerte au locataire de résilier le bail par acte extrajudiciaire ni la référence faite par le bailleur, lors de la délivrance de commandements de payer, aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce étaient suffisantes à établir une volonté claire et univoque des parties de se soumettre au statut des baux commerciaux ;
Loyer variable et révision légale: le minimum garanti
(Cass. Civ 3e 03/11/2016 - n° 15-16.826)
La stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Le juge statue alors selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard de l'obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l'abattement qui en découle.