Actualité législative
Prolongation du délai de mise en conformité aux normes d’accessibilité des ERP
(Décret n°2016-578 du 11.05.2016)
En principe, tous les établissements recevant du public (cabinets, magasins, restaurant…) devaient être accessibles aux personnes handicapées au plus tard le 1er janvier 2015. Toutefois, les pouvoirs publics ont accordé un délai supplémentaire aux entreprises qui n’ont pas respecté cette échéance ou qui n’ont pas déposé un agenda d’accessibilité programmé avant le 27.09.15.
Bonne nouvelle, si rien n’a été fait, il est encore possible de régulariser la situation. En cas de contrôle, l’exploitant dispose d’un délai d’1 mois pour transmettre les justificatifs appropriés au préfet : attestation d’accessibilité, éléments de suivi de l’agenda ou engagement de déposer l’agenda dans un délai de 6 mois.
En l’absence d’action, un nouveau délai de 2 mois après réception d’une mise en demeure d’exécuter est consenti, à défaut de quoi une sanction pécuniaire (1.500€) est encourue.
Rappelons que des dérogations sont possibles pour les bâtiments existants en cas :
d'impossibilité technique de procéder à la mise en accessibilité
d’existence de contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural.
Une demande de dérogation doit être transmise au préfet.
Jurisprudence
Délai prévu dans le commandement de payer à peine de nullité
(Cass.Civ 3ème 17/03/2016- Pourvoi n° 14-29923)
La clause résolutoire d’un bail commercial doit être actionnée par un commandement de payer délivré par Huissier devant impérativement préciser un certain délai, à peine de nullité.
Mais que se passe t-il si 2 délais sont mentionnés?
Dans un arrêt assez sévère, la cour de cassation a tranché cette question et annulé un commandement de payer qui mentionnait 2 délais en cas de défaut de paiement pourtant bien différenciés :
D'une part, le délai de prise d’effet de la clause résolutoire (1 mois après le CDP resté infructueux)
D'autre part, le délai de saisie des biens mobiliers du locataire (une société) par le bailleur (de 8 jours).
En effet, les juges ont considéré que les mentions de deux délais pour exécuter les commandements de payer « étaient de nature à créer, dans l’esprit du locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis ».
Le changement d’activité du Preneur toléré par le Bailleur
(Cass. Civ 3e 12/05/2016 - n° 15/13/851)
La connaissance par le bailleur de l’adjonction d'une activité de restauration à une activité de boulangerie-pâtisserie et son absence d’opposition pendant plusieurs années ne valaient que simple tolérance, mais pas accord de sa part. Si l’accord du bailleur pour une modification de destination peut être tacite elle doit donc être non équivoque.
Arrivée de la loi Pinel en jurisprudence : L’exercice du droit de préemption
(Cour d'appel Lyon 31/05/2016 - n° 15/09576)
La cour d’appel fait application pour la 1ère fois des dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 relatives au droit de préemption codifiées à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Dans cette affaire, les conditions de vente d’un local commercial sont notifiées par le Notaire au locataire. La notification précise qu’elle vaut offre de vente valable durant 1 mois.
Quatre jour après, le propriétaire notifie par acte d’huissier au locataire le retrait de son bien de la vente estimant que le prix offert est finalement sous-estimé et que l’offre de vente devait être considérée comme caduque. Parallèlement, le Preneur opte pour l’acquisition du bien et le notifie au propriétaire pendant le délai d’option.
La cour de cassation estime que le Preneur a valablement mis en œuvre son droit de préemption, déclare parfaite la vente et condamne le Bailleur à signer l’acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la décision.
L’erreur d’immatriculation : perte du bénéfice du statut des baux commerciaux
(Cass.Civ 3ème 09/06/2016 - Pourvoi n° 15-15416)
Cet arrêt est très sévère à l’encontre d’un locataire qui avait commis une erreur lors l’immatriculation de son établissement principal, dans le numéro de rue du lieu d’exploitation de son activité. Il fait rectifier son erreur auprès du RCS mais seulement après sa demande en justice en requalification de son bail dérogatoire.
La cour de cassation est intransigeante et rejette le pourvoi du locataire, qui réclamait le bénéfice du statuts des baux commerciaux, en considérant que le locataire qui n’est pas régulièrement immatriculé au RCS ne peut pas bénéficier d’un bail commercial.
L’adresse du lieu d’exploitation est assimilée par la cour de cassation à un critère de validité de l’immatriculation au RCS. On peut se demander quel serait le sort du bail commercial s’il avait été signé avec cette erreur matérielle. Le droit au renouvellement aurait il été remis en cause ?
Dans le doute il faut toujours être très vigilant sur la dénomination des soussignés lorsque vous rédigez votre bail en demandant un extrait KBIS à jour au jour de la signature.
Risque de l’absence de déclaration de l’adjonction d’une activité à l’assureur
(Cass. Civ 2ème 19/06/2016 - n° 15-16.820)
Une société a pris à bail un local commercial pour l’exercice d’une activité de « restaurant plage avec animation dansante ». Quelque temps plus tard, il crée une activité complémentaire de discothèque. Un sinitre survient dans le local et la compagnie d’assurance fait application de la règle proportionnelle de primes car le Preneur n’avait pas déclaré l’adjonction de son activité de discothèque.
En ne signalant pas cette adjonction d’activité en cours de contrat à l'assureur, alors qu'elle aggravait le risque, la cour de cassation a estimé que le Preneur a failli à son obligation de déclaration au terme de l'article L. 113-2, 3 du code des assurances et estime que la règle proportionnelle a été valablement appliquée.