Actualité législative
Les effets de la LRAR en matière bail commercial : une fausse bonne idée
Décret n°2016-296 11 mars 2016
Dans une démarche de simplification des relations entre bailleurs et preneurs, la Loi Macron du 6 août 2015 a démocratisé le recours à la LRAR dans les rapports entre bailleurs et preneurs. Le code de commerce détermine les cas dans lesquels l’usage de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception est autorisé :
L145-10 exercice de la faculté de résiliation triennale par le locataire
L145-12 demande de renouvellement par le locataire. A préciser que l’offre de renouvellement par le Bailleur doit être donnée par acte extra-judiciaire
L145-18 Acceptation par le locataire des nouvelles conditions de location en cas de refus de renouvellement du bail
L145-19 Notification par le preneur d’user son droit de priorité pour occuper les lieux suite à la reconstruction de l’immeuble
L145-47/ 48 Demande du preneur de déspécialisation totale ou partielle
L145-55 Renonciation du Preneur d’user de son droit à la déspécialisation
Exercice du droit de repentir du Bailleur
Jusqu’au récent décret du 11 mars 2016, il y avait une incertitude quant à la date de prise d’effet de la notification par LRAR.
Le décret vient préciser que c’est la date d’envoi du courrier recommandé qui fait foi à l’égard de l’expéditeur et la date de première présentation à l’égard du destinataire. Toutefois, lorsque la lettre n’a pas pu être présentée, la démarche doit être renouvelée par huissier.
Malgré ces précisions, il est néanmoins conseillé de faire recours à l’huissier lors de la signification d’actes importants comme le congé, qui créée une meilleure sécurité juridique.
Jurisprudence
L’importance du pouvoir de signature
(Cass.civ 3ème 6.04.2016 n° Pourvoi n° 15-16.446)
Dans cette affaire, une cession de bail d’un local commercial a été consentie par le fils d’un propriétaire, sans mandat apparent. La cession prévoyait que le cédant resterait caution solidaire pendant toute la durée du bail du paiement des loyers et des charges du nouveau locataire.
Suite à une défaillance du nouveau locataire, un avis d’expulsion est rendu et le bailleur fait jouer la caution solidaire. La cour de cassation se place du côté du bailleur et condamne in solidum la caution au paiement des sommes dues estimant que le Locataire aurait du vérifier les limites exactes du pouvoir de signature du fils du Bailleur.
Cet arrêt est rendu à juste titre et responsabilise les locataires peu scrupuleux voulant se soustraire au paiement de leurs dettes.
L’accord sur le prix du bail renouvelé doit être précis
(Cass.civ 3ème 14.04.2016 Pourvoi n° 15-14.159)
Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, les parties s’étaient mises d’accord sur le principe de renouvellement et sur un loyer annuel mais sans préciser s’il s’agissait du loyer hors taxes ou taxes comprises.
La cour de cassation, dans un arrêt de rejet, a décidé de ne pas valider le renouvellement du bail, au motif que le prix du loyer est un élément déterminant du consentement des parties. Elle retient en l’espèce l’absence d’accord valablement conclue sur le prix du bail renouvelé;
Clause résolutoire pour défaut d’assurance
(Cass civ 1ère 14.04.2016 Pourvoi n° 14-14.115)
Cet arrêt pose la question du défaut de production d’une attestation d’assurance par le locataire. Un bailleur, confronté à ce problème, a fait délivrer un commandement d’avoir à produire la justification d’assurance conformément aux dispositions contractuelles, dans un délai d’un mois, avec mise en jeu de la clause résolutoire.
Le locataire qui était assuré mais n’a jamais délivré d’attestation a son bailleur. La cour de cassation a estimé que la clause résolutoire n’était pas acquise car se heurtait à l’existence d’une contestation sérieuse.
Le Bailleur a dans cette histoire en plus d’avoir perdu du temps, a été condamné à payer les dépens. Le locataire récalcitrant n’a pas été sanctionné pour sa mauvaise diligence.