ETUDE DE MARCHÉ IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN 2023
ETUDE DE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE A L’ÉCHELLE NATIONALE
Économie générale du marché en France
En 2023, le marché immobilier a été et reste encore marqué par une crise globale du secteur de l’immobilier. Cette situation est le fruit d’années d’instabilité ayant poussé la banque centrale européenne (BCE) à un durcissement de sa politique de régulation de l’inflation au taux de 2%. Cet affermissement se traduit par une augmentation des taux directeurs et des conditions de financement consolidées.
Cette situation a eu de nombreux impacts sur le marché de l’immobilier d’entreprise et notamment pour le propriétaire de locaux commerciaux, d’activités ou encore de bureaux. S’agissant des indices de révision des loyers, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et l’indice des loyers commerciaux (ILC) ont augmenté de près de 6% sur un an. Cette hausse significative a conduit le gouvernement à prolonger le plafonnement des révisions des loyers commerciaux (ILC) à 3,5%. Cette situation a également conduit à une hausse générale de 9% du montant de la taxe foncière. A l’avenir, une hausse accentuée de la taxe foncière à des seuils au de-là de 25% pourrait conduire à un déplafonnement des loyers soumis aux baux commerciaux.
Concernant les investissements, leur montant pour l’année 2023 était de 11,6 milliards d’euros, en baisse de 57 % par rapport à 2022. Cette baisse s’explique principalement par la baisse des prix globaux.
Coup d’œil sur le marché des locaux d’activités
La demande placée des locaux d’activités de plus de 5.000m² en 2023 s’élevait à 3.533.800m², dont 3.042.200m² en Régions contre 491.600 m² en Ile-de-France. Ce résultat représente une baisse de 24% par rapport à l’année 2022.
Voici un tableau retraçant les valeurs locatives moyennes par région ainsi que leur évolution :
Source : Immostat
Le parc immobilier IGEC étant principalement concentré sur la région Montpelliéraine, nous consacrerons une étude rapprochée du marché d’immobilier d’entreprise sur ce secteur afin de pouvoir le situer par rapport à la moyenne nationale.
ETUDE DE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE A L’ÉCHELLE DE MONTPELLIER
La métropole de Montpellier se place une fois de plus dans le top 3 français du Baromètre Attractivité & résilience des métropoles "Transition des territoires".
Classée au rang de « meilleure élève pour l’efficience de sa consommation foncière », la métropole de Montpellier capitalise aussi sur « la forte croissance de l’emploi et sur sa spécialisation dans les Activités Métropolitaines Supérieures » et elle « frappe les esprits par la résilience de son économie ».
Cela constitue un climat favorable au développement de son parc immobilier d’entreprises tout secteur confondu.
Coup d’œil sur le marché des bureaux
La demande placée en 2023 s’élevait à 100.710m2, un chiffre en baisse de 14% par rapport à l’année 2022. Le marché des bureaux est constitué à hauteur de 43% de locaux neufs. (Source : Tertia Conseils Entreprises).
Source : Arthur Loyd
On remarque donc un marché des bureaux bien plus développé sur les secteurs EST et SUD de Montpellier. On constate par ailleurs un volume de transaction en baisse de 14 points par rapport à 2022.
Concernant le coût annuel du foncier, soit les frais relatifs à la taxe foncière associée à la TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères), Montpellier dispose du plus fort coût du foncier sur le secteur des bureaux avec un prix d’environ 31€/m2. La médiane nationale se situe quant à elle aux alentours de 19€/m2. (Source : Baromètre du coût foncier – Ayming).
Coup d’œil sur le marché des locaux d’activités
La demande placée en 2023 s’élevait à 106.180m2, un chiffre en hausse de 0,17% par rapport à l’année 2022. Le marché des locaux d’activités est constitué à hauteur de 19% de locaux neufs. (Source : Tertia Conseils Entreprises).
Source : Arthur Loyd
Comme pour le marché des bureaux, l’immobilier d’activités est principalement développé dans les secteurs EST et SUD de Montpellier. A l’inverse des bureaux, on constate une différence de valeur locative moins élevée entre les locaux neuf et ceux de seconde main : environ 5% d’écart pour les locaux d’activités contre environ 18% pour les bureaux.
Concernant le coût annuel du foncier, le secteur des locaux d’activités est à l’inverse des bureaux moins sujet à la hausse avec un coût médian de 8€/m2 sur le secteur de Montpellier. La médiane nationale se situe quant à elle aux alentours de 7€/m2. (Source : Baromètre du coût foncier – Ayming).
En conclusion, nous pouvons noter un marché des locaux d’activités plus en forme que celui des bureaux avec une meilleure résistance à la crise en cours. Le marché Montpellierain se porte plutôt bien malgré une baisse touchant d’intégralité du marché immobilier d’entreprise.
SOURCES : Immostat, Ayming, Arthur Loyd, CBRE, Tertia conseils entreprises, BNP Paribas Real Estate, Observatoire du foncier et de l’immobilier d’entreprises)