Jurisprudence
Résiliation du bail commercial pour non-respect des délais de paiement
(Cass.Civ 3e 06/07/2017 N°n° 16-18.869)
Dans cet arrêt, la cour de cassation rejette le pourvoi d’un locataire qui contestait la résiliation de son bail commercial pour non-paiement des sommes dues en raison des délais de paiement qui lui avaient été accordés. La cour se réfère à l’ordonnance rendue par le juge des référés qui prévoyait la résiliation du bail en cas de non-respect d’une seule des échéances de paiement fixées.
En conclusion, le locataire qui ne respecte pas à la lettre les échéances de paiement fixées judiciairement,peut voir son bail résilié, peu important la mauvaise foi du Bailleur.
Jusqu’à quel point le Bailleur doit assurer le clos et le couvert ?
(Cass.Civ 3e 06/07/2017 n° 16-18.806)
Un locataire réclamait à son Bailleur la réfection de la façade, du local loué destiné à son activité de restauration invoquant l’obligation de délivrance du Bailleur.
La cour d’appel fait droit à sa demande au motif que si l'état des façades était connu du locataire lors de la prise à bail, les parois maçonnées devaient, selon l’expertise judiciaire, impérativement être enduites pour assurer le clos et le couvert (article 606 du code civil).
La cour casse cet arrêt au motif que les parties peuvent déroger à l'obligation de délivrer la chose en bon état. La cour d’appel a enfreint le principe de la liberté contractuelle (article 1134 du code civil) en refusant de faire application de la clause du bail selon laquelle « le preneur prend les locaux dans l'état dans lequel ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état » et sans constater que l’activité du locataire était devenue compromise par l'absence d'enduit des façades. La liberté contractuelle prime sur l’obligation de délivrance dans cet arrêt en faveur du Bailleur.
Suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail commercial
(Cass. Civ 3e 06/07/2017 - n° 16-12.998)
Le Bailleur d’un local commercial a fait délivrer à son locataire récalcitrant un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l'a assigné en acquisition de cette clause.
Le locataire règle sa dette après le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer. A tort la cour d’appel a jugé que seul le règlement de la dette de loyer dans le mois du commandement de payer peut paralyser l'effet de la clause résolutoire.
La cour de cassation casse cet arrêt estimant que la cour d’appel aurait du examiner la situation du preneur au jour de sa décision. Les délais de paiement prévus à l'article L145-41 du code de commerce peuvent donc être appliqués rétroactivement, pour régulariser la situation du Preneur ayant soldé son compte après le délai d'1 mois suivant le commandement de payer et avant le jugement. Ainsi, l'application de la clause résolutoire a pu être écartée.
NB: Au terme de l'article L. 145-41 du code de commerce, les effets de la clause résolutoire du bail commercial sont suspendus :
en cas de paiement dans le délai d’1 mois à compter de la délivrance du commandement de payer
ou à défaut sur décision des juges qui peuvent accorder des délais de paiement lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.