Jurisprudence
Effet du renouvellement sur des manquements passés
(Cass.Civ 3e 24/05/2017 N°16-16-541)
Dans cette affaire, un bailleur réclame la résiliation du bail en raison de l’occupation illicite d’une surface non prévue au bail, du déplacement d’une cuisine et l’installation d’un groupe de climatisation sur la toiture terrasse par son locataire. La cour de cassation a retenu que les manquements invoqués avaient été commis au cours du bail expiré et ne peuvent donc fonder une résiliation du bail renouvelé. L’offre de renouvellement délivrée par le Bailleur et acceptée par le Preneur fait obstacle à la résiliation du précédent bail et a permis de régulariser des manquements antérieurs. Le Bailleur aurait dû conditionner sa demande de renouvellement à la remise en état des lieux et au respect des dispositions contractuelles antérieures.
Le non-respect de la destination du bail commercial, un motif légitime de non-renouvellement
(Cass.Civ 3e 08/06/2017 n° 15-26.208)
Dans cette affaire, un bailleur donne bail commercial des locaux à usage de commerce de vins et restaurants. Le bailleur refuse le renouvellement demandé par le Preneur invoquant la violation de la clause de destination des lieux et un défaut d’entretien de la chose louée. La cour de cassation dans une décision favorable au Bailleur, a retenu que l’exploitation du fonds de commerce par le Preneur dépassait la destination contractuelle des lieux car le Preneur décrivait sur son site internet une activité d'organisation de soirées concert et spectacles dansant. La cour de cassation rejette le pourvoi du locataire estimant que le non-respect de la destination est un motif légitime de refus du renouvellement sans indemnité.
L’importance de l’état des risques dans le bail commercial
(Cass. Civ 3e 22/06/2017 - n° 16-18.875)
Dans cette affaire une Société donne bail commercial en 2005 un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments situés dans une zone de risques naturels prévisibles. Le Preneur non informé, assigne le Bailleur en annulation du bail pour réticence dolosive, illicéité de l’objet et résolution du contrat pour manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de garantie.
En ce qui concerne l’annulation du bail la cour de cassation retient pour rejeter la demande des locataires, qu’au jour de la signature du bail les parcelles sur lesquelles étaient édifié les locaux ne figuraient pas dans le plan d’occupation des sols au titre d’une zone à risque, qu’ il n’existait pas d’obligation d’annexer au bail un état des risques et que le refus de permis de construire d'un bâtiment qui avait été néanmoins édifié et donné en location n'était pas de nature à rendre illicite l'objet du bail.
NB : Depuis le 1er juin 2006, il est désormais obligatoire d’annexer un état des risques au bail. Si le bail avait été conclu après cette date, la solution rendue par la cour de cassation aurait pu différer.
La réparation des conséquences de l’absence d’étanchéité des lieux
(Cass.Civ 3e 22/06/2017 N° 15-18.316)
Dans cette affaire, des locataires d’un local commercial composé d’un magasin à usage de pâtisserie en rez-de-chaussée et 3 chambres au premier étage, ont assigné leur Bailleur en réparation de divers désordres affectant les lieux.
La cour de cassation, en accord avec la cour d’appel, a retenu que, les locataires utilisant une partie des lieux à titre d’habitation principale, le bailleur était tenu de leur fournir un logement décent, et que la réfection de la peinture du plafond de l’atelier, rendue nécessaire par l’absence d’étanchéité de la toiture terrasse, incombait au Bailleur.