3ème trimestre 2018
Nécéssité d'une clause expresse pour la refacturation de la TEOM
(Cass.Civ 3e 13/09/2018 n° 17-22.498)
Cet arrêt fait écho à un arrêt de la cour de cassation du 17 mai 2018 dans lequel elle avait rejetté la demande de résiliation du bail par propriétaire pour défaut de paiement de la TEOM, au motif de l’absence de clause exprès. Dans cette affaire, un preneur assignait son bailleur en remboursement du trop-perçu de charge résultant de la TEOM. Pour accueillir sa demande, la cour d’appel retient que la clause du bail mettant à la charge du preneur « sa quote-part des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble» n’est pas suffisamment claire et précise pour permettre la refacturation de la TEOM. Le bailleur tente alors une action devant la cour de cassation qui la rejette au motif que la taxe d'ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse du bail car elle ne constituait pas une charge afférente à l'immeuble.
L’indemnisation de la privation de jouissance du local commercial
(Cass.Civ 3e 13/09/2018 n° 17-21.630)
Dans cette affaire , un congé avec offre de renouvellement portant sur deux immeubles à usage d’hôtel et restaurant, a été délivré par un bailleur. Le preneur a ensuite assigné le bailleur en indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité d’exploiter le restaurant du fait d’un défaut d’étanchéité de la toiture.Dans un premier temps, la cour d’appel a rejeté la demande au motif que la privation de jouissance de la salle de restaurant a été prise en compte dans la fixation du loyer renouvelé,l’immeuble faisant l'objet du désordre ayant été exclu du calcul de la valeur locative.La cour de cassation casse cet arrêt en estimant que le gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter le restaurant constituait un préjudice distinct de celui résultant de la privation de jouissance de la salle de restaurant, susceptible d’être indemnisé indépendamment. Le bailleur a donc été doublement pénalisé dans cette affaire.
Gare à la rédaction de la clause pénale !
(Cass.Civ 3e 12/07/2018 n° 17-21.154)
Un bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des loyers et charges et d’une clause pénale. Le locataire paye les loyers et charges dans le délai d’1 mois mais pas l’indemnité contractuelle.
Le locataire remet en cause la validité de l’application de la clause pénale en raison de l'ambiguïté de ses termes stipulant que, "dans le cas où le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l'encontre du preneur, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait de 10 % des sommes pour lesquelles les procédures seraient engagées, pour couvrir des dommages pouvant résulter de l'obligation d'engager des poursuites". La cour d’appel estime que le terme « procédure »impliquait une action en justice et relève que les causes du commandement avaient été réglées dans le délai légal. La cour de cassation lui emboîte le pas en déduisant qu'en l'absence de poursuites, la pénalité contractuelle ne s'appliquait pas.
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Le décalage dans le temps entre la date d’indexation et la date du renouvellement
(Cass.Civ 3e 13/09/2018 n° 17-19.525)
Dans cette affaire, un bailleur a refusé le renouvellement du bail commercial d’un local destiné à la manufacture de textile puis exercé son droit de repentir en demandant la fixation du loyer à la valeur locative. En contestation, le preneur a demandé la nullité de la clause d’indexation estimant qu’il y avait une distorsion entre l’intervalle de variation des loyers (12 mois) et la durée écoulée entre les 2 révisions (11 mois) du fait d’une date de renouvellement différée. La cour d’appel, pour accueillir la demande de nullité, a considéré que cette distorsion opère mécaniquement un effet amplificateur lors des indexations suivantes pendant toute la durée du bail. La cour de cassation casse cet arrêt farfelu estimant que la distorsion retenue ne résultait pas de la clause d'indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu le 1er février et la date prévue pour l'indexation annuelle du loyer fixée au 1er janvier.
La clause résolutoire peut-elle profiter au locataire ?
(Cass.Civ 3e 06/09/2018 n° 17-22.767)
Un bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à un preneur à bail commercial. Plus d’1 mois après la délivrance, il forme une demande reconventionnelle en paiement des loyers échus jusqu’à la 1ère échéance triennale. En opposition à cette demande, le locataire invoque la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire dans le but d’être désengagée de son bail de manière anticipée. La cour de cassation a jugé que la clause résolutoire n'était pas stipulée dans l'intérêt exclusif du bailleur. En effet, la rédaction de la clause prévoyait une résiliation de plein droit du bail après mise en demeure du preneur restée infructueuse à l'issue du délai d'un mois, portant déclaration du bailleur d’user du bénéfice de la clause.
On peut penser que si la rédaction avait été différente avec, par exemple, une formulation « si bon semble au bailleur », cette solution l’aurait été également, alors Bailleurs soyez vigilants et murissez votre stratégie !
La déspécialisation autorisée ne donne pas tous les droits !
(Cass.Civ 3e 12/07/2018 n° 17-22.303)
Un preneur souhaitant étendre son activité de restauration rapide demande à son bailleur la déspécialisation de son bail commercial et l’autorisation de réaliser des travaux d’aménagement en vue de la cession de son droit au bail. Ce dernier accepte moyennant une indemnité de déspécialisation mais reproche à son locataire d’avoir modifié la distribution des lieux et notamment d’avoir supprimé l’escalier et l’ascenseur privant l'étage de tout accès.
La cour de cassation a considéré que ces travaux constituait une modification de la distribution des lieux loués réalisée sans l'accord du bailleur et que le préjudice en résultant devait être réparé outre l'indemnité qui lui avait été versée lors de la cession en contrepartie de la seule despécialisation.
Historique
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