Jurisprudence 2018

L’installation d’un algeco sur un terrain nu suffit-il à la requalification en bail commercial ?
(Cass.Civ 3^e 22/03/2018 n° 15-15.901)

Une SCI a donné à bail pour une durée de six ans, un terrain destiné à l'exercice d'une activité de vente de véhicules d'occasion. Le preneur a en cours de bail installé un algeco sur le terrain sans autorisation expresse du bailleur. Le repreneur du fonds de commerce a assigné son Bailleur en revendication du statut des baux commerciaux et en paiement d'une indemnité d'éviction suite à la rupture du bail. La cour de cassation a refusé de soumettre ce bail au statut des baux commerciaux, au motif que la baraque mobile de type “Algeco“ installée sur le terrain, ne comportait aucune fondation et dont l'implantation n'avait nécessité qu'une simple autorisation de travaux exemptée de permis de construire. En ce sens, l’algeco ne constituait pas une construction au sens de l'article L. 145-1 du code de commerce, d’autant plus, en l’absence d’autorisation expresse du propriétaire ou même d'une simple tolérance.

La date de prise d'effet du congé à l'échéance triennale
(Cass.Civ 3e 08/03/2018 n° 17-11.312)

Un preneur a envoyé son congé 6 mois avant la 1ère échéance triennale d’un bail commercial qui a été remis au bailleur après le départ du délai de préavis. Le bailleur demande le paiement des loyers jusqu’à la deuxième échéance triennale pour non respect du préavis légal imposé par l’article L. 145-9 du code de commerce. La cour de cassation donne raison au bailleur en considérant que le délai de préavis court à compter de la réception du congé par ce dernier. Le congé reste valable pour la deuxième échéance triennale. La prorogation de délai prévu à l’article 642 du CPC en cas de week-end et jour férié ne s’applique que lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai.

Cet arrêt est pertinent dans la mesure où les lois Pinel et Macron n’ont pas mis fin à l’incertitude concernant la prise d’effet du délai de préavis en matière de congé.

L’impact de la taxe foncière sur la valeur locative
(Cass.civ.3ème 15/02/2018 N° n° 16-19.818)

Un gérant de supermarché, contestant la variation de son loyer de plus du quart de la valeur locative par le jeu de clause d’échelle mobile, saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer à la valeur locative. Le conflit portait sur la prise en compte de la taxe foncière mise conventionnellement à la charge du Preneur, dans le calcul de la valeur locative. Dans un arrêt de rejet, la cour de cassation a jugé que la taxe foncière, par application des dispositions de l'article R. 145-8 du code de commerce, constituait  un facteur de diminution de la valeur locative. La cour d’appel a, pu valablement par une appréciation souveraine, déterminer la méthode d'évaluation qui lui paraissait la plus appropriée, en déduisant le montant de l'impôt foncier de la valeur locative.

Travaux de mises aux normes sécurité incendie
(Cass.civ.3ème 18/01/2018 N° n° 16-25.126)

Dans cette affaire, un preneur à bail de locaux commerciaux, assigne son bailleur en remboursement du coût de travaux de mise aux normes de sécurité incendie.Une clause ambiguë du bail  précisait que le preneur avait à sa charge "les aménagements, les améliorations et les modifications ordonnés par l'administration, les travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture". Par une interprétation extensive de cette clause, la cour a jugé que ces travaux n'étaient destinés qu'à assurer un meilleur usage et une plus grande sécurité des lieux, ce dont il résultait qu'ils ne relevaient pas de l'obligation de délivrance du Bailleur.

Résiliation du bail commercial suite à un incendie
(Cass.Civ 3^e 08/03/2018 n° 17-11.439)

Dans cette affaire, le bailleur notifie à son locataire la résiliation de plein droit du bail commercial pour perte de la chose louée suite à un incendie survenu dans les locaux. Le Preneur sollicite la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remise en état conformément à son obligation de délivrance. La cour d’appel retient  à tort que le bailleur, doit en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état. La cour de cassation estime au contraire que même à défaut de perte totale du local, la résiliation du bail de plein droit peut être constatée au motif que l'immeuble était devenu impropre à l'exploitation prévue au bail, conformément à l’article 1722 du Code Civil.

A qui incombe les travaux de désamiantage nécessités par l'activité du Preneur?
(Cass.civ.3e 18/01/2018 n° 16-26011)

Le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance à l’égard du Preneur d'un local commercial, doit prendre en charge les travaux de désamiantage et ses conséquences alors même que le désamiantage n’a été rendu nécessaire que par les seuls travaux du Preneur. Cet arrêt est en contradiction avec une ancienne jurisprudence selon laquelle le bailleur avait rempli son obligation de délivrance dès lors que le désamiantage avait été rendu nécessaire pour les travaux d’aménagement décidé par le Preneur. 

Validité de la fin d'un bail dérogatoire conclut après un congé de bail commercial
(Cass.civ.3e 01/02/2018 N° 16-23.122)

Dans cet arrêt de rejet, la cour de cassation revient sur deux points de droit concernant le bail dérogatoire en décidant que:
Un bail dérogatoire peut valablement être conclut après la fin d'un bail commercial pour lequel un preneur a donné congé pour la 2nde échéance triennale.
A défaut de stipulation dans le bail dérogatoire, le preneur n'est pas tenu de manifester son intention de quitter les lieux avant l'expiration du bail dérogatoire. Le retard dans la restitution des clés étant imputable au bailleur, ce dernier s'est également vu refusé l'octroi d'une indemnité d'éviction.

L'exception d'inexécution dans le bail commercial
(Cass.civ.3e 01/02/2018 n° 16-19.037)

Suite à un renouvellement de bail commercial, un Preneur décide de ne plus payer ses loyers pour compenser des charges locatives qu'il avait indument payé à son Bailleur. Pour faire droit à l’acquisition de la clause résolutoire demandée par le bailleur, la cour de cassation retient que le Preneur qui ne contestait pas devoir les loyers objet du commandement de payer mais invoquait la compensation de sommes payées indûment 3 ans plus tôt et non réclamées depuis, ne peut se substituer au paiement des loyers qui lui incombe. En conséquence, le bail est résilié pour défaut de paiement.

L'exception d'inexécution en matière de bail est très rarement retenue et doit relever d'un motif grave et légitime.