2ème trimestre 2018
La double activité justifie le déplafonnement du loyer.
(Cass.Civ 3e 12/04/2018 n° 17-15.202)
Un preneur à bail commercial exploite les lieux pour l'activité d’hôtel-restaurant. Le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer déplafonné. La Cour de Cassation fait droit à la demande du bailleur du fixation du loyer renouvellement à la valeur locative, en relevant que la configuration des lieux permettait l'exercice de deux activités distinctes: entrées indépendantes, dates d'ouverture, horaires, accès et clientèles différentes générant des chiffres d'affaires distincts et retenu. Les locaux présentant un caractère polyvalent peuvent donc justifier la fixation du loyer à la valeur locative.
Un loyer minoré en contrepartie de travaux peut-il être augmenté lors du renouvellement?
(Cass.Civ 3e 17/05/2018 n° 17-17.313)
Lors du 1er renouvellement d'un bail commercial, le bailleur consent au Preneur un loyer minoré, bien inférieur à la valeur locative, en contrepartie de la réalisation d'importants travaux. Lors du 2nd renouvellement, le bailleur demande la réactualisation du loyer à la valeur locative. La cour d'appel a pu valablement jugé que cette modalité contractuelle, est une cause de minoration du loyer qui avait disparu lors du second renouvellementet que le loyer devait être fixé à la valeur locative.
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Rappel sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
(Cass.Civ 3e 17/05/2018 n° 17-17.313)
Un bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à son Preneur, en raison du non paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Reconventionnellement, le Preneur demande le remboursement qu'il a précédemment versé au titre de cette taxe. La cour de cassation rejette la résiliation du bail et condamne le bailleur en raison de l'absence de stipulation contractuelle exprès transferant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la charge du preneur.
La loi Pinel du 18/06/2014, n'a pas remis en question ce principe selon lequel sans clause expresse la refacturation de la TEOM est exclue , alors soyez vigilant!
L'exception d'inexécution peut-elle justifier le non paiement des loyers ?
(Cass.Civ 3e 28/06/2018 n° 17-17.712)
A la suite d'un dégât des eaux, la résiliation du bail commercial a été constaté et le preneur a assigné son bailleur en indemnisation de la perte de son fonds de commerce. Le Bailleur demande, le payement des loyers et indemnités d'occupation jusqu'à la remise des clés. La cour de cassation juge que l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination, constitue une exception d'inexécution susceptible de justifier un impayé de loyer. Cet arrêt ne s'inscrit pas dans la continuité de l'arrêt du 01/02/2018 (n° 16-19.037) rendu par la cour de cassation quelque mois plus tôt.
Historique
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