4ème trimestre 2018
La liberté contractuelle à l'épreuve de l'obligation de délivrance
(Cass.Civ 3e 11/10/2018 n° 17-18.553)
Une foncière a donné à bail des locaux commerciaux pour l'exploitation d'une activité de fromagerie, restauration et épicerie fine. Le locataire l'a assigné, en remboursement du coût des travaux de mise en conformité qu'elle a réalisés dans les locaux et en remboursement des loyers payés pendant la période où, faute de raccordement au réseau électrique, elle n'a pu exercer son activité. La cour d’appel donne raison au preneur sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La cour de cassation donne au contraire raison au bailleur car le bail stipulait que le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et au réseau électrique, seraient à la charge du preneur.
La liberté contractuelle a donc prévalu sur l’obligation de délivrance et la cour de cassation a correctement joué son rôle de garde-fou.
La requalification du bail commercial pour défaut d’immatriculation
(Cass.Civ 3e 25/10/2018 N° 17-26.126)
Un bail dérogatoire a été conclu pour une durée de 23 mois, les preneurs s'engageant, à peine de caducité, à fournir une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans un délai de deux mois suivant la prise d'effet du bail. A l'issue du bail, le preneur laissé en possession réclame la requalification en bail commercial. A titre reconventionnel, le bailleur invoque l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’absence d’immatriculation du preneur.
La demande du bailleur a été rejetée par la cour de cassation qui a estimé que l'inscription au registre du commerce et des sociétés n’était pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux car le preneur avait été laissé en possession à l’expiration du 1erbail. La clause résolutoire pour défaut d’immatriculation ne pouvait plus être invoquée au titre du bail dérogatoire expiré.
On peut regretter que l’argumentation n’ait pas été portée sur la validité du bail commercial requalifié, l’immatriculation étant une condition d’application du statut au terme de l’article L145-1 du code de commerce.
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La clause d’exclusivité dans le bail commercial
(Cass.Civ 3e 11/10/2018 N° 17-25.772)
Dans un centre commercial, un bailleur a concédé un bail commercial à un exploitant de bowling et du pub en acceptant d’y insérer une clause d’exclusivité. Ultérieurement, le centre commercial est vendu et un nouveau pub ouvre dans le centre commercial. Le preneur du bowling assigne son bailleur en cessation du trouble manifestement illicite résultant de la violation de la clause d'exclusivité.
La cour d’appel a exactement retenu que le preneur, bénéficiaire d'une clause d'exclusivité qui lui avait été consentie par son bailleur, pouvait demander que ce dernier fasse respecter cette clause par son autre locataire, même si celui-ci n'était pas partie au contrat contenant cette stipulation. La violation par le bailleur de la clause d'exclusivité caractérisait un trouble manifestement illicite. Le Bailleur a été condamné sous astreinte à faire cesser l'activité du pub.
La définition de la perte de la chose louée
(Cass.Civ 3e20/12/2018 N° 16.23-449)
Un cessionnaire d’un fonds de commerce d'hôtel, restaurant et pension de famille incluant un droit au bail commercial a assigné le bailleur en remboursement de travaux de mise en conformité et en paiement de travaux restant encore à réaliser.Le bailleur lui a opposé la résiliation du bail pour perte de la chose louée.
La cour d’appel pour rejeter sa demande de résiliation du bail, a retenu que le coût des travaux prescrits par l'autorité administrative, tel que déterminé par la cour, était supérieur à la valeur de l’immeuble loué.
La cour de cassation casse cet arrêt car la perte de la chose louée devait être analysée au regard de la disproportion existant entre le coût des travaux nécessaires et les revenus générés par l’immeuble.
Historique
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