La fin du bail commercial

Remboursement du dépôt de garantie

(Cour d’appel Montpellier 02–04-2019 n°17-00297)

Une SCI a donné à bail commercial un local à la SARL GRANDEUR NATURE, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 53 604,72 €. Pour justifier la rétention du dépôt de garantie, le bailleur invoque un certain nombre de travaux contestés par le preneur à savoir :

–              Travaux de peinture des murs et plafonds,
–              Réfection des sols,
–              Travaux de plomberie ou d’électricité,
–              Remplacement de la serrure de la porte d’entrée,
–              Baguettes en bois décollées sur l’estrade, nez de marche très abîmés,
–              Trappe de visite et pose d’une porte pleine.

Par acte d’huissier, la SARL GRANDEUR NATURE a fait assigner son bailleur aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 11 205 € au titre du remboursement du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal. Le procès verbal d’état des lieux décrit des locaux en bon état, avec certains éléments usagés ou abîmés. En conséquence,  le bailleur ne saurait mettre à la charge de son ancien preneur les travaux sur les éléments ne laissant apparaitre aucune dégradation en dehors d’une usure liée à un usage normal des locaux pendant la durée du bail.Seule l’indemnité d’occupation, et les dépenses de petites réparation telles le changement d’ampoule sont retenues sur le dépôt de garantie .

Article 1755 du code civil : aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Précisions sur la notion de vétusté lors de l’état des lieux de sortie

(Cour d’appel de Lyon 29/01/2019 n° 1-06728)

Suite au constat de différents désordres lors de l’état des lieux de sortie d’un local commercial, le locataire accepte de réaliser une série de travaux de remise en état. Cependant, le bailleur a considéré que les travaux étaient insuffisants et a saisi le Tribunal de commerce afin de faire condamner le preneur au paiement des frais engagés pour la remise en état des locaux.

Le bailleur estime que la remise en état du local consistant, outre le nettoyage complet, en la réfection complète de la dalle de béton et à la mise en peinture de l’intégralité du bardage et des poteaux, pour un montant de 16 235,70€ relève de la responsabilité de son locataire. La cour d’appel accepte partiellement la demande du bailleur au regard de la clause du bail selon laquelle  « le preneur entretiendra en bon état les lieux loués de façon constante et les rendra en fin de jouissance en parfait état de toutes réparations locatives. »

Elle considère que les dégradations ne résultent pas d’un usage normal ni de la seule vétusté, et sont par conséquent imputables preneur. Toutefois, elle accepte d’appliquer un coefficient de vétusté qu’elle fixe, compte tenu des éléments du dossier (et notamment de la durée du bail) à 30% du montant de la facture globale.