La vétusté dans le bail commercial
La vétusté des places de stationnement
(Cour de cassation 3e. civ. Cassation partielle 9 mai 2019 N° 18-14.123)
Une société, locataire de locaux commerciaux appartenant à la société Carrefour Property France et dépendant d’un immeuble en copropriété, l’a assignée en restitution des frais de réfection d’un emplacement de stationnement constituant une partie commune, qu’elle lui avait payés.
Pour rejeter la demande du locataire la cour d’appel retient la stipulation du bail selon laquelle « le Preneur est tenu des travaux d’entretien et des réparations autres que celles de l’article 606 du code civil ». La cour de cassation casse cet arrêt au motif que la cour d’appel aurait dû rechercher si le mauvais état de l’emplacement était lié à la vétusté, le preneur ne pouvant être tenu à des réparations qui sont la conséquence de cette vétusté sauf stipulation expresse.
Attention donc aux clauses trop généralistes qui ne permettent pas le transfert sur le preneur, des dépenses liées à la vétusté à charge du bailleur selon l’article 1755 le code civil.
Les règles à retenir concernant la notion de vétusté en matière civile
Les réparations réputées locatives ne se sont à la charge des locataires sauf si elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure au terme de l’article 1755 du code civil.
La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement et les lots s’y incluant. La détérioration des lieux ne doit pas avoir avoir été provoquée par un usage anormal ou par le fait du locataire : seul le temps doit avoir provoqué les délabrements constatés.
Il est à bien faire la distinction entre les notions de réparations d’entretien et les grosses réparations :
– les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble,
– les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale sont à la charge du bailleur, comme l’état de l’enrobé du parking s’effritant, se fissurant…
Attention, une clause charge insérée dans le bail commercial peut inverser les règles du code civil et mettre à la charge du locataire les dépenses de vétusté sauf si celles-ci relèvent des grosses réparations.
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