Jurisprudence
La règle du plafonnement exclue pour les locaux à usage exclusif de bureaux
(Cass.Civ 3e 07/12/2017 N°16-14-969)
Pour rappel, lors du renouvellement d’un bail commercial, l’augmentation du loyer ne peut, en principe, excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (généralement, l’ILC ou l’ILAT) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. On dit ainsi que le loyer est « plafonné ». Les baux commerciaux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux échappent à la règle du plafonnement du loyer, le loyer étant fixé en fonction des prix pratiqués pour des locaux équivalents.
Les juges ont estimé que des locaux loués à usage de « location de bureaux et de domiciliation d’entreprises et de salles de réunion de l’hôtel adjacent » ne sont pas à usage exclusif de bureaux. Leur loyer est donc soumis à la règle du plafonnement.
Le recours à l'acte extra-judiciaire est-il obligatoire pour résilier le bail?
(Cass.Civ 3e 21/12/2017 - n°16-10583)
Le recours à l’acte extra-judiciaire est obligatoire quelques soient les stipulations du bail. Pour valider la résiliation du bail de plein droit, une cour d'appel a retenu qu'une lettre recommandée valant sommation remplit les conditions légales lorsqu'il en résulte une interpellation suffisante du débiteur, avec le rappel du délai légal d'un mois accompagné d'un décompte détaillé de la dette. La cour de cassation a cassé cet arrêt estimant que la mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire.
Une clause d'interdiction de réception de clientèle dans le bail commercial peut-elle être opposée à un impayé de loyer?
(CA.ch.civile.select.01 21/11/2017 n° 16-02220)
Un preneur à bail d'un local à usage de dépôt dont le bail stipule l'interdiction de recevoir une clientèle, fait valoir le manquement du Bailleur à son obligation de délivrance pour justifier ses impayés de loyers. La cour d'appel a débouté le preneur et fait droit à la demande du bailleur en fixation d'une indemnité d'occupation et résiliation du bail pour défaut de paiement. La cour estime que le preneur n’ayant contesté en aucune manière les conditions de jouissance et n’ayant pas sollicité de délais de payement suite au commandement de payer visant la clause résolutoire, ne peut invoquer le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur.
Délais de prescription du congé pour rétractation d’offre de renouvellement
(Cass.Civ 3e 09/11/2017 N°16-23-120)
Dans cette affaire, un bailleur d'un local commercial délivre un congé avec offre de renouvellement. Quelques temps après, le bailleur met en demeure son locataire d’avoir à exploiter les lieux conformément à la destination du bail, puis rétracte son offre de renouvellement en raison d’un motif grave et légitime tenant à la violation de la destination des lieux prévu au contrat et l’assigne en validité du refus de renouvellement. Ayant retenu à bon droit que le délai de prescription de l’action en rétractation court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde son refus, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action n’était pas prescrite. Par ces motifs, la cour de cassation valide la fin du bail, condamne le preneur à payer une indemnité d’occupation et à quitter les lieux sous astreinte de 100€ par jour à compter de la signification du jugement.
Non-respect d’une clause de non concurrence
(Cass. Civ 3e 11/11/2017 - n° 16-14.298)
Dans cette affaire, une société qui exploitait un fonds de commerce a cédé le droit au bail de ses locaux à des tiers sous diverses conditions suspensives dont une clause de non concurrence interdisant le cédant à exercer, exploiter, faire valoir un fonds similaire en tout ou partie de celui que le cessionnaire envisage d’exploiter, en vendant les même articles. La cour de cassation reforme les précédents jugements et condamne le cédant aux motifs que si la preuve d'un préjudice commercial n'est pas établie, la société cessionnaire a nécessairement subi un dommage du seul fait de l'irrespect de la stipulation contractuelle.