Le 17 avril 2020,

Crise sanitaire et loyer : Assouplissement des conditions pour bénéficier du dispositif

 Décret n° 2020-433 du 16 avril 2020 modifiant le Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 

Un nouveau rebondissement dans cette saga infernale et ce déferlement de textes qui n’en finit plus vient de surgir avec ce décret du 16 avril 2020 modifiant le décret du 30 mars dernier.

Pour mémoire le décret du 30 mars précisait les conditions d’éligibilité des entreprises pouvant bénéficier du fonds de solidarité, repris par le décret du 31 mars pour définir les bénéficiaires du dispositif de suspension des loyers. Et on s’apercevait qu’en fin de compte le champ d’application de ces textes se voulait quelque peu restrictif (voir article ci-dessous).

Le décret du 2 avril était venu assouplir une des conditions relatives à la perte du chiffre d’affaire l’abaissant à 50% au lieu de 70% pour les entreprises n’ayant pas fait l’objet d’une fermeture administrative.

Le décret du 16 avril 2020 va beaucoup plus loin puisqu’il supprime trois des conditions exigées pour être éligibles au fonds de solidarité et au dispositif de suspension des loyers à savoir :

• La condition relative au bénéfice imposable cumulé des rémunérations du dirigeant, au titre de l'activité exercée, qui ne devait pas excéder 60 000 euros au titre du dernier exercice clos.
• L’absence du contrat de travail à temps complet ou pension de vieillesse au 1ermars 2020  du dirigeant majoritaire ou personne physiques ainsi que l’absence d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros perçues.
• La nécessité de respect des seuils fixés par les sociétés qui contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce, avec la somme des salariés, des chiffres d'affaires et des bénéfices des entités liées entre elles.

NB : Le décret a pris soin de faire en sorte que ces conditions soient toujours requises pour bénéficier des aides financières de l’Etat, notamment la subvention forfaitaire de 1500€.

Le décret assouplit aussi la condition relative à la cessation de paiement : l’entreprise ne doit pas se trouver en liquidation judiciaire au 1er mars 2020. A contrario, les entreprises ayant juste déposé une déclaration de cessation de paiement peuvent être éligibles au fonds de solidarité. Cette condition n’est toutefois pas nécessaire pour bénéficier du mécanisme de neutralisation des sanction en cas de non paiement des  loyers prévu par le décret du 31 mars 2020, ce qui signifie que les société faisant l’objet d’une procédure collective peuvent s’en prévaloir.

Outre des hésitations et les ambiguïtés dans les textes à répétition, le pouvoir exécutif affirme sa volonté de soutenir d’avantage les entreprises pour les aider à faire face aux charges de fonctionnement pendant cette période de paralysie économique.

Cette tendance pourrait encore s’accentuer : Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, a demandé ce jeudi 16 avril, aux propriétaires de parcs immobiliers de consentir un effort en ne percevant pas durant trois mois, les loyers dus des très petites entreprises.

Le Conseil national des centres commerciaux (CNCC), a refusé toute mesure généralisée mais a recommandé à ses adhérents un étalement des loyers sur deux ans pour les petits commerces, un paiement normal pour les grandes enseignes et une étude au cas par cas pour les entreprises moyennes.

La branche immobilière du groupe Auchan, Ceetrus, a déclaré jeudi matin renoncer à percevoir deux mois de loyer des enseignes françaises contraintes à la fermeture par le confinement.

La SNCF et un plus petit groupe immobilier, la Compagnie de Phalsbourg, ont pris des décisions semblables.

Affaire à suivre. 

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Le 8 avril 2020,

Crise sanitaire : La suspension du loyer

La crise sanitaire à laquelle nous assistons, qui est vite devenue une pandémie mondiale, a conduit à l’adoption par le pouvoir exécutif de mesures d’urgence dans des domaines divers et variés. En quelques jours, plus d'une trentaine d’ordonnances, arrêtés et décrets ont fleuri avec des conséquences juridiques pas toujours bien définies, tentant l’impossible conciliation entre la préservation des libertés, de l’état de droit et de l’économie et la gestion d’une situation de crise inédite visant à sauver des vies humaines.

Suite à l’annonce présidentielle du 16 mars 2020, au sujet de la suspension des factures d’eau, de gaz, d’électricité ainsi que des loyers, beaucoup de bailleur et preneurs se sont interrogés sur l’étendue future de cette déclaration.

Une semaine à peine plus tard, après un vote éclair du Parlement, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 sur l’état d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 était promulguée, autorisant le gouvernement à prendre, dans un délai de trois mois, toutes mesures, et notamment celles permettant le report ou l’étalement du paiement des loyers et factures de fluides afférent au locaux professionnels et commerciaux et le renoncement aux pénalités financières.

Ce texte précisait que ces mesures pourraient bénéficier aux microentreprises, au sens du décret du 18 décembre 2008, dont l’activité est affectée par la propagation du l’épidémie, à savoir celles de moins de 10 salariés et dont le chiffre d’affaire annuel ou le total du bilan n’excède pas 2 millions d’euros.

Pour mettre fin au suspense, sont parus l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 et les décrets d’application n° 2020-371 du 30 mars 2020, n° 2020-378 du 31 mars 2020 et n° 2020-394 du 2 avril 2020.

Ces mesures se sont finalement beaucoup moins sévères que prévu pour les créanciers bailleurs.

1/ Qui est concerné ?

Les bénéficiaires de la mesure relative aux loyers et fournitures ne sont plus les microentreprises au sens du décret de 2008, mais « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité́ mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020» et  « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire » (sous réserve de la production d’une attestation de l’un des mandataires de justice).

L’ordonnance n° 2020-317 précise que le fonds de solidarité créé pour une durée de trois mois a pour objet « le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

Les décrets du 30 et 31 mars 2020 sont venus préciser les critères d’éligibilité à ces dispositions :

Critères liés à la taille de l’entreprise

- Entreprises de 10 salariés ou moins
- un chiffre d’affaire annuel inférieur à 1 millions d’euros ou un chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;
- ayant débuté leur activité avant le 1^er février 2020  
- bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos (des règles de calcul spécifiques pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice) ;
- les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire qui ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros (lorsque le dirigeant est salarié, il est en principe éligible au dispositif de chômage partiel mis en place en parallèle par les pouvoirs public) ;
- Elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale au sens de l’article L. 233- 3 du code de commerce
- Lorsqu'elles contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce, la somme des salariés, des chiffres d'affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés aux 3°, 4° et 5° ;

La condition de l’absence de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 a été supprimée par le décret du 2 avril 2020.

Critères liés au contexte

Les entreprises doivent:
- avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 (précisons que c’est un arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, plusieurs fois modifié, qui liste les catégories d’établissements non habilités à accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020 : centres commerciaux, musées, etc.) ;

- ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l’année précédente (pour les entreprises créées après le 1er mars 2019 ou pour les entreprises dont le dirigeant a bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité, des règles de calcul spécifiques sont prévues).

Il y a une divergence d'interprétation sur le caractère alternatif de ces critères dont certains ont pu interpréter un cumul de condition et donc une restriction du nombre d'entreprises éligibles. Toutefois, l'esprit du texte s'il peut présenter une ambiguïté dans sa rédaction, voudrait plutôt que ces critères soient alternatifs, comme cela a été voulu par le décret du 30.3.2020 et conformément aux déclarations gouvernementales dont rien ne justifie une marche arrière.

Pour être conforme aux annonces du gouvernement, le décret modificatif du 2 avril est revenu sur le seuil de perte de chiffre d’affaire passant de 70% à au moins 50% au mois de mars 2020 par rapport au mois de mars 2019. Toutefois, cette rectification n’est pas suffisante pour permettre l’application de ces mesures à un grand nombre d’entreprise.

Attention, nous ne sommes pas à l’abri de nouveaux décrets modificatifs. Restons prudents car ce revirement peut vraiment changer la donne. 

2/ La notion de suspension de loyer : Il n’est plus question de report de loyer

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 prévoit seulement que les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité ne peuvent encourir de :
- pénalités financiers ou intérêts de retard,
- de dommages-intérêts, d’astreinte,
- d’exécution de clause résolutoire,
- de clause pénale
- de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. 

3/ Quelles sommes sont concernées

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives relatifs aux baux professionnels ou commerciaux dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 25 mars 2020 précitée ».

Il est à noter que les charges locatives, si elles n’avaient pas été citées dans le discours présidentiel, n’ont pas été oubliées par les textes et ont été mises à la même enseigne que le loyer. 

4/ Recouvrement des sommes dues?

La conclusion à ces textes est que la parole présidentielle sur la suspension des loyers a été réduite à une mesure de neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et des charges pour certaines entreprises seulement. Les loyers et charges restent donc entièrement dus au bailleur par toutes les entreprises, sous réserve de mesures futures contraires, qui pourrait même exercer une saisie conservatoire en vertu d’un bail notarié, le seul frein étant une impossibilité matérielle du fait de l’inertie actuelle du système judiciaire.

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Le 20 mars 2020,

 COVID-19 – La force majeure dans le bail commercial

Il y a quelques mois, lors de notre veille périodique nous avons publié un article sur le bail commercial et le Brexit. Le problème soumis à la High court of England était de savoir si la résiliation du bail commercial par une société en péril financier en raison de la décision du gouvernement britannique de sortir de l’Union Européenne, pouvait être légitimement invoquée par le débiteur sur le fondement juridique de l’imprévision.

Certes le Royaume-Uni n’est pas la France et la crise sanitaire que nous sommes en train de vivre n’est pas le Brexit, toutefois nous ne pouvons nous empêcher de faire le parallèle entre 2 situations inédites particulièrement troublantes sur le plan économique et celui du droit des contrats, menant toutes deux à une réflexion sur la notion de cas de force majeure.

Rappelons la solution adoptée par le juge anglais, particulièrement attaché à la liberté contractuelle, qui avait refusé de considérer la survenance du Brexit comme une cause légitime de dispense d’exécution du bail commercial sur le fondement de la force majeure ou de l’imprévision.

Le Président de la République française, dans son allocution du 16 mars 2020, a évoqué la possibilité, compte-tenu de l'épidémie actuelle, de suspension des factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que du loyer pour les PME. Bruno le Maire a déclaré le 28 février que le coronavirus devait être considéré comme un cas de force majeur pour les entreprises, les salariés et les employeurs.

Depuis les propriétaires et les professionnels de l’immobilier sont à l’affut du moindre texte officiel qui viendrait entériner et détailler les modalités de cette déclaration. Un bon nombre de locataires s'interrogent quant à la possibilité de suspendre leurs loyers pour pallier à leurs difficultés de trésorerie, voire même quant à la possibilité de résilier le contrat.

La suspension des loyers ne signifie pas exemption de loyer et si la faculté de repousser légalement le paiement peut permettre de solutionner provisoirement un problème de trésorerie, cela ne permettra pas de le solutionner sur la durée. Par ailleurs, cela ne doit pas laisser place à la mauvaise foi de l’occupant qui pourrait profiter de l’opacité de la situation.

Dans un premier temps, il apparait indispensable qu’un locataire demandant à son bailleur la suspension de loyer puisse justifier d’une baisse de son activité et de son chiffre d'affaire.

Pour tous les établissements recevant du public ayant fait l’objet d’une fermeture administrative pour cause de pandémie la preuve est plutôt aisée et la perte du chiffre d’affaire liée directement à la fréquentation du commerce ne fait pas de doute. Mais pour tous les autres locaux à usage de bureaux, d’activités ou industriels, qui ne reçoivent pas de publics, il n’est pas évident qu’ils soient concernés par la mesure à venir liée à la suspension du loyer sauf peut-être à en apporter la preuve non équivoque. A notre sens, il apparait probable que la mesure concerne d’avantage les entreprises en difficultés qui ont fait l’objet d’une fermeture administrative sur justifications de difficultés concrètes.

En attendant la publication de cette mesure d'urgence, nous partageons l’article de Maître Philippe Julien du cabinet d’avocat PDBG qui présente des réflexions juridiques sur plusieurs notions pouvant s’appliquer au cas d’espèces : l’imprévision, le cas de force majeur, et l’exception d’inexécution.

Il est trop tôt pour prédire l’avenir, d’autant qu’aucun texte officiel n’est paru à ce jour, mais il y a fort à parier qu’un contentieux abondant en matière contractuelle sur le fondement de la force majeure se profile à l’horizon.

Pour juger que l’épidémie constitue un cas de force majeure, les tribunaux auront donc à vérifier qu’elle était « imprévisible » lors de la souscription du contrat, et « irrésistible » lors de l’exécution de celui-ci.

 Prenez soin de vous et pour le bien de tous restez chez vous.

Articles du code civil:

- Article 1218 du code civil Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2
- Article 1195 du code civil Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2
- Article 1220 du code civil Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2