Diagnostics techniques et bail commercial

L’obligation d’annexer un dossier de diagnostics immobiliers aux baux commerciaux a été renforcée au fil des années dans un souci de transparence et d’information du preneur.

DPE, information sur la performance énergétique

Tous les baux commerciaux ou professionnels concluent à compter du 12 juillet 2010, doivent comporter un diagnostic de performance énergétique (DPE), jusqu’alors requis uniquement pour la vente de biens immobiliers ou la location de logements (L 134-3-1 CCH).

Le DPE, qui n’a qu’une valeur informative, est valable 10 ans. Il donne une estimation de la consommation d’énergie et du taux d’émission de gaz à effet de serre du bâtiment sur lequel il est réalisé.

Depuis 2011, toutes les annonces immobilières doivent mentionner le classement du bien loué ou vendu en fonction de sa performance énergétique.

ERNMT, pour la prévention des risques environnementaux

L’article L.125-5 du C. env (modifié par la Loi Grenelle II) met à la charge du bailleur d’un local commercial, situé dans une zone à risques désignée par arrêté préfectoral, l’obligation d’en informer le locataire.

Tous les baux commerciaux des articles L145-1 et L145-2 du code de commerce, les baux professionnels et ruraux doivent, pour être valables, comporter en annexe un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Ce document informe, à titre préventif, le futur acheteur ou locataire des risques majeurs, naturels (inondations, mouvements de terrains, …) ou technologiques (industriels, chimiques, …), auxquels il peut être exposé.

Depuis le 1er juillet 2013, il comprend de nouvelles informations à renseigner sur les risques miniers et sur de potentielles prescriptions de travaux auxquelles serait soumis le bien immobilier.

Amiante, pour la protection de la santé

Si le permis de construire du bien en location est antérieur au 1er juillet 1997, la réalisation d’un diagnostic Amiante est obligatoire. A défaut, une contravention de 5ème classe est prévue.

En présence de flocages ou caloriflugeages contenant de l’amiante et en fonction du résultat du diagnostic, les propriétaires doivent procéder à certains travaux ou à des mesures de dépoussièrement, ou pour le moins à un contrôle périodique de la conservation des matériaux et des produits dans un délai de 3 ans (R.1334-17 C. santé pub.).

L’annexe environnementale

Depuis le 1er janvier 2012, les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces doivent comporter une annexe environnementale qui informe sur les consommations d’énergie (à lire rubrique le « bail vert »).

Nota Bene:

Pour être valables, tous les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié présentant des garanties de compétence, d’indépendance et d’assurance depuis l’ordonnance du 8 juin 2005. Pour protéger le bailleur, nous demandons systématiquement une attestation de certification au diagnostiqueur pour s’assurer de pouvoir engager sa responsabilité en cas de problème.

Bien que le diagnostic Termites et le CREP ne soient pas obligatoires lors de la conclusion d’un bail commercial, il est conseillé au bailleur de les fournir au titre de la bonne information du locataire.